نوع فایل: word
قابل ویرایش 135 صفحه
چکیده:
با اقرار به مالکیت خداوندی که اموال این عالم را به امانت به ابناء بشر سپرده است، اماناتی که دیر یا زود به مالک حقیقی آن باز خواهد گشت. هم اوست که نظم را در این عالم گسترده و نظم را قرین عدل قرار داده وعدل عصاره هستی است.
غذا و مسکن از مهمترین نیازهای مادی بشر است و زمین یکی از ارکان تولید غذا ومسکن می‌باشد. اهمیت این موضوع دولت ها را به فکر چاره جوئی انداخته است تا علاوه بر نظارت بر مالکیت و انتقال اموال غیر منقول، حل اختلافات ناشی از این اموال نیز متکی بر دلایل متقن و قابل اعتماد باشد. ثبت اموال به مانند ثبت احوال شخصیه ضرورت دارد. وقایع مهم زندگی اشخاص چون تولد، ازدواج، وفات واجد آثار حقوقی و اجتماعی است. اموال با دوام و گران قیمت نیز حاصل تلاش افراد در طول حیات می‌باشد و ثبت آنها نه تنها حافظ حقوق و منافع صاحبان آن است بلکه منافع اجتماعی نیز در آن مستتر می‌باشد.
در این رساله سعی بر این است که موضوع مالکیت اموال غیرمنقول از امارات و دلایل مثبت مالکیت تمیز داده شود. مالکیت موضوع قوانین ماهوی و دلایل و امارات موضوع قوانین شکلی است هر چند تفکیک موضوعات ماهوی و شکلی در قوانین سابق ولاحق به درستی مراعات نشده است. ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک در طول هفت دهه از تصویب آن می‌گذرد بدون اصلاح و تغییر باقی مانده است. معذلک این ماده حاوی مطالبی است که بعداً در قوانین آیین دادرسی مدنی و امور حسبی به طور مسبوط مورد حکم مقنن قرار گرفته است. به بیان دیگر سیر تکاملی قوانین تمایز قوانین شکلی و ماهوی را بارزتر کرده است.
ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک بدون آنکه متعرض مفهوم مالکیت باشد مبین اماره جدید در زمینه اثبات مالکیت اموال غیر منقول است. اسناد و سند رسمی جزء ادله ای است که قانون مدنی در فصل ادله اثبات دعوی متذکر آن شده است، ولی به نظر می‌رسد سند مالکیت اموال غیر منقول اخص از اسناد رسمی موضوع قانون مدنی باشد
مقدمه:
مالکیت در اشکال ابتدائی آن با وضع ید شروع شده است. برای انسانهای اولیه و حتی در قرون وسطی وضع ید دلیل و اماره مالکیت بوده است.
ایجاد قاعده فقهی ید نیز ناشی از پاسخگوئی به این نیاز مردم عصر بوده و روند تکاملی آن به صور مکتوب بین متعاملین یا تهیه استشهاد و بنچاق در محضر علمای دین بوده است.
در فقد قانون ثبت اسناد و املاک وسایر قوانین شکلی، اماره موضوع ماده 35 قانون مدنی دلیل مالکیت بوده که با وضع و تصویب قانون ثبت اسناد و املاک خصوصاً ماده 22 این قانون اماره تصرف مذکور در قانون مدنی محدود شده است.
مقنن که خود از فقد قوانین اثباتی آگاه بوده با انضمام فصل ادله اثبات دعوی به قانون مدنی در صدد جبران این نقیصه برآمده است.
موضوع مالکیت اموال غیرمنقول علی رغم کاربرد فراوان، از مباحث مهجور در مراکز علمی ودانشکده های حقوق است. بررسی عناوین موجود در سه کتابخانه نشان می‌دهد که مجموع پایان نامه های کارشناسی ارشد و دکتری در کلیه رشته های حقوق که به نحوی از انحاء با موضوع مالکیت اموال غیر منقول یا اسناد رسمی در ارتباط هستند از مجموع انگشتان دو دست تجاوز نمی‌کند، در حالیکه حجم قابل توجهی از مکاتبات و مراجعات اداری و قوانین موضوعه به این موضوع اختصاص دارد.
حقوق ثبت به میزان یک واحد درس اختیاری در دوره کارشناسی رشته قضائی تدریس می‌شود.
که خود عامل موثری در کاهش توجه دانشجویان به این موضوع است در حالیکه این درس به مثابه دروس اساسی رشته قضائی جزء مواد امتحانی در اختیار وکالت دادگستری است.
در تفسیر قانون یا یک ماده از قانون تشخیص دو موضوع از اهمیت اساسی برخوردار است. نخست تشخیص قانون از حیث قرار گرفتن در زمره حقوق عمومی یا حقوق خصوصی یعنی تشخیص امری بودن یا تکمیلی بودن قانون، و دیگر تشخیص قانون به لحاظ شکلی یا ماهوی بودن آن. بدیهی است قوانین شکلی در زمره قوانین امری هستند که توافق اشخاص موضوع حقوق خصوصی نمی‌تواند مغایر آن باشد.
در فقه اسلام حدود و ثغور مالکیت بوسیله قاعده ‹‹تسلیط›› بیان می‌شود وقاعده ‹‹تسلیط›› بوسیله قاعده ‹‹لاضرر›› تعدیل و محدود می‌شود. اما تحدید مالکیت منحصر به ضمان قهری نبوده بلکه محدودیت های ارادی ومحدودیت ناشی از حاکمیت دولت مالکیت اموال را تحت سیطره قرار می‌دهد.
ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مبین محدودیتی است که به واسطه حاکمیت دولت بوجود آمده است و در نتیجه سؤالات زیر را در اذهان برانگیخته است:
آیا ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک تأسیس جدیدی در امر مالکیت اموال غیرمنقول است؟
با توجه به مفاد ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، تأثیر اراده متعاملین و متصرفین اموال غیر منقول تا چه اندازه می‌باشد؟
عقود و تعهدات در خصوص اموال غیر منقول به چه صورت باید تنظیم شود؟
پنج فصل این رساله بر مبنای عناصر 22 قانون ثبت اسناد و املاک تنظیم شده است. مراکز ثقل یا کانون های توجه ‹‹عنصر›› نامیده شده است که کلیت ماده قانون بر محور این مراکزاستوار است.
به نظر می‌رسد ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک دارای 7 عنصر است که اهمیت آنها یکسان می‌باشد.این عناصر عبارتند از: ملک، مالک، دولت، دفتر املاک، رعایت قانون، انتقال ارادی و انتقال قهری.
هر 5 فصل این رساله در حقیقت توضیح و تفسیر عناصر فوق الذکر یا ترکیبی از عناصر مذکور می‌باشد.
موضوع فصل اول حق عینی است. مالکیت یکی از اقسام حق عینی و مهمترین آن است. فصل اول مرکب از سه مبحث می‌باشد. موضوع هر مبحث یکی از عناصر حق عینی است. مبحث اول به مصادیق و انواع مال می‌پردازد. در مبحث دوم صاحبان اموال طی دو گفتار ‹‹اهلیت اشخاص›› و ‹‹تابعیت اشخاص›› مورد بحث قرار گرفته است. مبحث سوم مبین انواع روابطی است که بین ‹‹شخص›› و ‹‹مال›› برقرار است. بنظر می‌رسد بین ‹‹شخص›› و ‹‹مال›› سه رابطه ‹‹ید مالکانه››، ‹‹ید امانی›› و ‹‹ید ضمانی›› برقرار است که نوع اخیر ‹‹ید ضمانی›› مورد حمایت مقنن نبوده و در برخی موارد جرم تلقی شده است.
در فصل دوم اموال غیر منقول و نحوه ثبت آن مورد بحث است. یعنی ترکیب دو عنصر ‹‹ملک›› و ‹‹رعایت قانون›› مطالب این فصل را تشکیل می‌دهد. اموال غیر منقول خصوصیات و ویژگی هایی دارد که مطالب مبحث اول را تشکیل داده است. در مبحث دوم، چگونگی ثبت اموال غیر منقول بیان شده است. این مبحث ناظر بر جمله ‹‹همینکه ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید ...›› در متن ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک است. مواد1 تا 22 قانون ثبت اسناد و املاک، ترتیبات خاصی را برای ثبت املاک مقرر داشته است که از آن به ‹‹ثبت مقدماتی املاک›› تعبیر می‌شود. در این مبحث وظایف ادارات ثبت اسناد و املاک و همچنین وظایف مالکین و متصرفین قانونی املاک در ثبت مقدماتی بیان شده است.
مبجث سوم این فصل، آثار ثبت املاک را مورد بحث قرار می‌دهد. مفاد ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک خود از ‹‹آثار ثبت›› است و طی همین عنوان در فصل سوم قانون جای گرفته است.
مفاد ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک با توجه به تحولات قوانین در هفت دهه اخیر اثر متفاوتی پیدا کرده است به نحوی که ابتدا از آن به عنوان ‹‹اماره مطلق قانونی›› و سپس به عنوان ‹‹اماره نسب قانونی›› یاد می‌شود.
موضوع فصل سوم ‹‹اسناد›› است. در ظاهر ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک به موضوع ‹‹اسناد›› اشاره نشده است. ولی مفهوم دو نوع سند در این ماده مستتر است. نخست ‹‹سند مالکیت›› می‌باشد. سند مالکیت اموال غیر منقول مبین مندرجات دفتر املاک است. سند مالکیت پس از طی تشریفات مقرر در مواد 1 تا 22 قانون ثبت اسناد و املاک به مالک داده می‌شود و پس از آن ملک عنوان ‹‹ملک ثبت شده›› را پیدا می‌کند.
سند دوم که مفهوم آن در ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مستتر می‌باشد عبارت است از ‹‹سند انتقال››. هر گاه مالک به اراده خود ملک ثبت شده خود را مورد نقل و انتقال قرار دهد ‹‹سند انتقال›› در دفاتر اسناد رسمی‌تنظیم می‌شود. سند بطور معمول وسیله اثبات است ولی ممکن است قدرت اجرائی هم داشته باشد همچنین سقوط اعتبار سند رسمی طبق شرایطی است که قانون پیش بینی نموده است و هر سند ولو سند رسمی قابل درج در دفتر املاک نمی‌باشد. مطالب اخیرالذکر مباحث فصل اسناد را تشکیل می‌دهد.
موضوع فصل چهارم ‹‹دولت و اموال غیر منقول›› است. دولت یکی دیگر از عناصر ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک می‌باشد. نقش دولت در ارتباط با اموال غیر منقول را می‌توان به سه بخش نظارت، ولایت و حاکمیت تقسیم نمود.
دولت در رابطه با نقل و انتقال املاک متعلق به اشخاص موضوع حقوق خصوصی نقش ناظر را ایفا می‌کند. در رابطه با اموال غیر منقول نظیر اراضی موات، جنگلها و مراتع نقش متولی را داراست و در رابطه با حل اختلافات ناشی از اموال غیر منقول و اجرای طرحهای عمومی‌و عمرانی نقش حاکمیت را دارد.
فصل چهارم نیز دارای سه مبحث می‌باشد. در مبحث اول مراجع تصمیم گیرنده دولت در خصوص اموال غیر منقول معرفی شده است. اموال غیر منقول محل تغییرات کمی و کیفی است. چگونگی این تغییرات در مبحث دوم این فصل مورد گفتگو است مبحث سوم این فصل به انواع محدودیت ها و ممنوعیت ها در نقل و انتقال املاک پرداخته است.
فصل پنجم رساله از ترکیب دو عنصر ‹‹انتقال ارادی›› و ‹‹انتقال قهری›› پدید آمده است. در این فصل نیز سه مبحث وجود دارد. مبحث اول شامل ‹‹قطع ارادی رابطه مالکیت›› است. انواع عقود تملیکی و برخی ایقاعات موجب ‹‹قطع ارادی رابطه مالکیت›› بوده و پر واضح است که به اموال غیر منقول اختصاص ندارد. مبحث دوم ‹‹قطع غیر ارادی رابطه مالکیت›› را مورد تجزیه و تحلیل قرار می‌دهد. قطع غیر ارادی رابطه مالکیت همانا گسستن رابطه اعتباری بین ملک و مالک است که به طور قهری صورت می‌پذیرد و طی سه گفتار زوال ملکیت، زوال ملک و وفات مالک مورد بحث قرار گرفته است.
مبحث سوم به موضوع اخذ به شفعه اختصاص دارد. بنظر می‌رسد اخذ به شفعه با مباحث قطع ارادی و قطع غیر ارادی رابطه مالکیت متفاوت است ایقاع شفیع موجب مالکیت برای اوست و از طرفی ‹‹ملک مشاع›› بدون اراده مالک آن ‹‹خریدار ملک مشاع›› از ید او خارج می‌شود. همچنین به نظر می‌رسد که اخذ به شفعه ایقاع محض نبوده بلکه مانند سایر ایقاعات سیطره حقوق عمومی در آن مشهود است. استقرار مالکیت شفیع منوط به رعایت تشریفات مقرر در قانون ثبت اسناد و املاک می‌باشد هر چند ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک ذکری از آن به میان نیاورده است.
فهرست مطالب:
مقدمه
فصل اول: حق عینی
مبحث اول: اموال
گفتار اول: مفهوم مال
الف: اعتباری است
ب: نسبی است
گفتار دوم: اموال و حقوق مالی
گفتار سوم: خصائص و مصادیق اموال
الف: خصائص
ب: مصادیق
گفتار چهارم: اقسام اموال
الف: اموال مادی
ب: اموال غیر مادی
گفتار پنجم: حقوق مترتب بر اموال
الف: حق عینی
ب: حق دینی
مبحث دوم: صاحبان اموال
گفتار دوم: تابعیت اشخاص
مبحث سوم: تصرف در اموال
گفتار اول: حق عین ومالکیت
گفتار دوم: عناصر تشکیل دهنده حق عینی
گفتار سوم: راههای ایجاد حق عینی
الف: راههای ارادی
ب: راههای غیر ارادی
گفتار چهارم: تصرف به عنوان مالکیت
الف: مالکیت
ب: رابطه تصرف با مالکیت
گفتار پنجم: قاعده ید
الف: ویژگیهای قاعده ید
1-تعریف قاعده ید و مفهوم آن
2-ید و علم اصول
3-ید و فرض قانونی
4-اماریت ید
5-ید و انواع حقوق عینی
6-اماره ید و علم قاضی
ب: عناصر ید مالکانه
گفتار ششم: ضمان ید
الف: شرائط ایجاد ضمان ید
ب: عناصر ضمان ید
گفتار هفتم: غصب
الف: تعریف و مختصات
ب: عناصر غصب
گفتار هشتم: ید امانی
الف: تعریف
ب: عناصر ید امانی
فصل دوم: اموال غیر منقول و ثبت آن
مبحث اول: املاک
گفتار اول: خصائص و انواع
الف: خصائص
ب: انواع
گفتار دوم: عناصر اموال غیر منقول
الف: عنصر مالکیت
1-مالکیت عین و منافع
2-مالکیت مفروز و مشاع
3-مالکیت عمومی و خصوصی
ب: عنصر ملک
1-عرصه
2-اعیان
گفتار سوم: حقوق مالکین اموال غیر منقول و پایه های قانونی آن
الف: حقوق مالکین اموال غیر منقول
ب: پایه های قانونی
1-مالکیت در قانون اساسی
2-مالکیت در قانون مدنی
3-مالکیت در قانون ثبت اسناد و املاک
گفتار چهارم: تحدید مالکیت اموال غیر منقول
الف: تحدید ناشی از ضمان قهری
ب: تحدید قراردادی
1-تحدید موقت
2-تحدید دائم
گفتار پنجم: تحدید مالکیت در عین اموال غیر منقول
الف: اشاعه
ب: حق ارتفاق
ج: حریم املاک
د: حق رهن
گفتار ششم: تحدید در منافع اموال غیر منقول
الف: حق کسب و پیشه و حق سرقفلی
ب: حق زارعانه
مبحث دوم: ثبت مقدماتی املاک
گفتار اول: ثبت عمومی
گفتار دوم: وظایف ادارات ثبت اسناد و املاک در مورد ثبت عمومی
الف: نشر آگهی موضوع ماده 9 ق.ث.
ب: نشر آگهی موضوع ماده 10 ق.ث.
ج: توزیع اظهارنامه ثبتی
د: تشکیل پرونده ثبتی و تعیین پلاکتهای اصلی و فرعی
ن: نشر آگهی موضوع ماده 11 ق.ث.
و: نشر آگهی موضوع ماده 14 ق.ث.
هـ: صدور سند مالکیت
گفتار سوم: وظایف صاحبان و متصرفین قانونی املک در مورد ثبت عمومی
الف: ارائه دلایل مثبت مالکیت
ب: دفاع از تقاضای ثبت
ج: پرداخت هزینه های قانونی
گفتار چهارم: احاله اعتراض به مراجع قضائی
الف: اعتراض به ثبت ملک
ب: اعتراض به تحدید حدود
ج: اعتراض صاحب حق ارتفاق
د: اعتراض سایر ذوی الحقوق
مبحث سوم: آثار ثبت املاک
گفتار اول: آثار درخواست ثبت و صدور سند مالکیت
الف: آثار درخواست ثبت
ب: آثار صدور سند مالکیت
گفتار دوم: عناصر ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک
الف: عنصر اول ‹‹ملک››
ب: عنصر دوم ‹‹رعایت قانون››
ج: عنصر سوم ‹‹دولت››
د: عنصر چهارم ‹‹دفتر املاک››
ن: عنصر پنجم ‹‹مالک››
و: عنصر ششم ‹‹انتقال ارادی››
هـ: عنصر هفتم ‹‹انتقال قهری››
گفتار سوم: ارزش اثباتی مندرجات دفتر املاک
الف: دفتر املاک و امارات قانونی
ب: دفتر املاک و شهادت شهود
گفتار چهارم: طرح یک مسئله
گفتار پنجم: ثبت املاک و مرور زمان
فصل سوم: اسناد
مبحث اول: اعتبار و قدرت اجرائی اسناد
گفتار اول: ارزش اثباتی اسناد
الف: اسناد رسمی
ب: اسناد عادی
ج: اسنادی که در حکم سند رسمی هستند
گفتار دوم: قدرت اجرائی
الف: صدور اجرائیه با اسناد تجاری
ب: صدور اجرائیه به وسیله اظهارنامه
ج: تخلیه اماکن استیجاری
مبحث دوم: سقوط اعتبار اسناد
گفتار اول: ابطال اسناد
الف: جعل
ب: اسناد مالکیت معارض
گفتار دوم: سقوط رسمیت سند و تبدیل آن به سند عادی
الف: عدم رعایت مقررات مربوط به ظاهر سند
ب: عدم صلاحیت مامور تنظیم کننده سند رسمی
گفتار سوم: انتفاء موضوع اسناد
الف: انتفاء موضوع اسناد با اراده متعاملین یا یکی از آنان
ب: انتفاء موضوع اسناد به وسیله وضع قانون
گفتار چهارم: فقدان سند مالکیت
مبحث سوم: اسناد مربوط به معاملات
گفتار اول: مقررات مربوط به ظاهر سند رسمی
الف: نحوه ثبت و تحریر
ب: امضای متعاملین شهود و سر دفتر
گفتار دوم: شرایط اساسی صحت معامله
الف: قصد و رضای طرفین معامله
ب: اهلیت طرفین معامله
ج: موضوع معین که مورد معامله است
د: مشروعیت جهت معامله
گفتار سوم: طرح یک مسئله
گفتار چهارم: آثار ثبت اسناد معاملات غیر منقول
گفتار پنجم: اعتبار اسناد معامله غیر منقول که در خارج از کشور تنظیم شده باشد
گفتار ششم: اسناد قابل درج در دفتر املاک
الف: اسنادی که مستقیما در دفتر املاک ثبت می شوند.
سند انتقال قطعی
ثبت ملک به نام وارث
3-ثبت ملک به نام موصی له
ب: اسنادی که مستقیما در دفتر املاک قابل ثبت نیست
سند نکاح
سند اقرار
مدارکی که دال بر اخذ به شفعه است
اسناد عادی که اعتبار آنها در دادگاه محرز شده است
سند وکالت
فصل چهارم: دولت و اموال غیر منقول
مبحث اول: هیئت ها و مراجع تصمیم گیرنده در خصوص اموال غیر منقول
گفتار اول: هیئت نظارت و شورایعالی ثبت
الف: وظایف هیئت های نظارت
1-اشتباهاتی که در جریان عملیات مقدماتی ثبت واقع شده است
2-کشف اشتباه بعد از ثبت ملک در دفتر املاک
3-اشتباه در مفاد اسناد رسمی
4-شکایت از تصمیم رئیس واحد ثبتی
گفتار دوم: آراء وحدت رویه هیئت عمومی دیوان عدالت اداری
الف: صلاحیت دیوان عدالت اداری در اعتراض به آراء شورایعالی ثبت
ب: ابطال بخشنامه وزارت دادگستری
گفتار سوم: هیئت های حل اختلاف
گفتار چهارم: مراجع تصمیم گیرنده در خصوص اراضی موات
الف: مشخصات اراضی موات
ب: اقسام زمین موات
1-موات بالاصاله
2-موات بالعرض
ج: مرجع تشخیص اراضی موات شهری
د: مرجع تشخیص اراضی موات واقع در خارج محدوده شهرها
گفتار پنجم: مرجع تصمیم گیرنده در خصوص جنگلها و مراتع
الف: مشخصات اراضی جنگلی و مراتع
ب: مرجع تشخیص اراضی جنگلی و مراتع
ج: اعتراض به تشخیص جنگل یا مرتع
گفتار ششم: مراچع تصمیم گیرنده در خصوص کاربری اراضی شهری
و خارج از محدوده شهرها
الف: کاربری اراضی شهری
ب: کاربری اراضی واقع در خارج از محدده شهرها
مبحث دوم: تغییرات کمی و کیفی در اموال غیر منقول
گفتار اول: تفکیک و افراز
الف: افراز
1-طبیعت غیر قابل افراز املاک
2-منع قانونی
ب: تفکیک
گفتار دوم: احداث و ثبت اعیان
الف: پروانه ساختمان
ب: الزام شهرداریها به صدور پروانه ساختمان در خصوص املاکی که طرحهای
عمومی و عمرانی قرار گرفته اند.
گفتار سوم: مساحت املاک
الف: ثبت مساحت
ب: اضافه مساحت در نقل و انتقال املاک
مبحث سوم: محدودیت و ممنوعیت در انتقال اموال غیر منقول
گفتار اول: محدودیت در نقل و انتقال املاک
الف: محدودیت در انتقال عین مال غیر منقول
ب: محدویت در انتقال حقوق مربوط به املاک
ج: محدودیت اتباع خارجه در تملک اموال غیر منقول
گفتار دوم: ممنوعیت انتقال املاک
الف: توقیف املاک ثبت شده
ب: توقیف املاکی که در جریان عملیات مقدماتی ثبت هستند
ج: توقیف املاک ثبت نشده
گفتار سوم: معامله معارض
گفتار چهارم: طرح یک مسئله
الف: استدلال اول
ب: استدلال دوم
فصل پنجم: قطع رابطه مالکیت
مبحث اول: قطع ارادی رابطه مالکیت
پروژه ماده 22 قانون ثبت. doc