نک پرداخت و دانلود "پایین مطلب:
فرمت فایل: word (قابل ویرایش)
تعداد صفحه:32
اوراق اجاره
چکیده
اوراق اجاره به سندهایی مالی اطلاق میشود که از قابلیت گردش در جهت بهره‌وری اقتصادی برخوردارند و مالکیت بر عین‌های اجاره داده شده یا منافع و یا خدمات را نشان می‌دهند.
اوراق اجاره شامل مجموعه‌ای متنوع است که اصلی‌ترین ویژگی مشترک آن‌ها گردش راحت‌تر و سریع‌تر آن‌ها است. اوراق اجاره سه گونه است: اوراق اجاره منافع, اوراق اجاره خدمات و اوراق اعیان اجاره‌ای. هریک از این گونه‌ها خود به چند دسته تقسیم می‌شوند.
این مقاله در صدد مطالعه فقهی این اوراق و بررسی عناصر مشترک و اختصاصی آن‌ها است.
از این رو ابتدا به تعریف اوراق اجاره و تبیین انواع آن می‌پردازد. سپس با شناسایی عناصر همه یا هریک از انواع اوراق اجاره, مطالعه‌ای فقهی را در جهت سازگار بودن و یا نبودن این عناصر با موازین فقهی به سامان می‌رساند. نتیجه‌ای که از این مطالعه حاصل میشود آن است که: دست کم بسیاری از انواع اوراق اجاره از نظر فقهی مواجه با اشکال نمی‌باشند.
واژگان کلیدی: اوراق اجاره, اوراق اجاره منافع, اوراق اجاره خدمات,
اوراق اجاره اعیان
1ـ تعریف اوراق اجاره و انواع آن
الف. تعریف اوراق اجاره
منتهی به توسعه ساخته است.
ب. انواع اوراق اجاره
1 ـ اوراق اجاره منافع
2ـ اوراق اجاره خدمات
3 ـ اوراق اعیان اجاره
این نوع از اجاره خود به گونه‌های متعددی تقسیم میشود که در زیر به مهم‌ترین آن‌ها اشاره میشود:
الف. مالک، اقدام به صدور سند برای ملکی می‌کند که آن را اجاره داده است؛ سندی که حکایت از ملکیت او بر آن عین می‌کند. چنین سندی اگر به غیر واگذار شد، عین، مالکی جدید و مستأجر، موجری جدید پیدا می‌کند.
این‌که چه کسی سند را صادر کرده است؛ خود مالک, مستأجر, مؤسسه‌ای خاص و یا... تفاوتی ندارد؛ هر یک از این افراد یاد شده ممکن است اقدام به صدور چنین سندهایی بنماید. در هر صورت دارنده سند، مالک عین به شمار می‌آید.
مشخصات این گونه سندها را می‌توان به صورت زیر ارایه نمود:
1ـ انتقال ملکیت بر اساس انتقال سند انجام می‌پذیرد. به تعبیر دیگر, انتقال سند از شخصی به شخص دیگر به معنای انتقال عین از اولی به دومی است؛
2ـ مستأجر پس از انتقال سند، اجرت را به صاحب سند تسلیم می‌کند؛ بنابراین اگر در هر دوره از موعدهای اجاره، مالکی جدید برای عین مورد اجاره وجود داشته باشد وی باید بهای اجاره را به او پرداخت نماید.به عبارت فنی‌تر, انتقال مالکیت عین را باید به معنای انتقال جریان پرداخت اجرت اجاره دانست؛
3ـ صادر کردن سند و یا کتابت انتقال آن ــ در صورتی که شیوه ثبت جریان انتقال در سند برگزیده شده باشد ــ می‌تواند در اداره ثبت یا خود سند و یا حتی با استفاده از هر شیوه مناسب دیگری اتفاق بیفتد.این مسئله در امکان فروش سند ملکیت عین اجاره داده شده به دیگران تفاوتی ایجاد نمی‌کند؛
4ـ خصوصیات مورد توافق مالک اول و مستأجر باید در سندها به طور دقیق مشخص گردد؛ خصوصیاتی هم‌چون عین جنس, مدت اجاره و قیمت اجاره از جمله اصلی‌ترین این خصوصیات می‌باشد؛ زیرا در غیر این صورت, جهالت پدید خواهد آمد که از جمله موانع صحت اجاره می‌باشد.
ب. مالک عین، سندها و ارواق متعددی را صادر می‌کند که هر یک بر سهم‌هایی مشخص از عین دلالت می‌کند. خریداران این سندها مالکان جدید خواهند بود که به صورت مشاع در مالکیت آن با یکدیگر شریک هستند. تعلق درآمد حاصل از اجاره به صاحبان این سندها نیز بر اساس درصد مالکیتشان می‌باشد؛ یعنی این افراد از اجرتی که مستأجر می‌پردازد، هم اندازه با سهم خویش برخوردار می‌شوند. به عنوان مثال, اگر فردی صاحب سندی باشد که بر بیست درصد از مالکیت عین دلالت می‌کند, بیست درصد از درآمد حاصل از اجاره به وی تعلق خواهد گرفت.
تفاوت این مورد با مورد اول در این است که عین در این‌جا, بر خلاف مورد نخست, به صورت مشاع به افراد متعدد فروخته میشود. براساس این تفاوت, در این‌جا صاحب هر یک از سندها به نسبت سهمی که از عین به صورت مشاع به او تعلق گرفته است از درآمد ناشی از اجاره عین برداشت می‌کند, در حالی که در آن‌جا به صورت کامل به صاحب سند تعلق می‌گرفت.
نکته مهم در این‌گونه سندها این است که باید درصد مالکیت هر یک از آن‌ها بر عین مشخص شده باشد.
ج. گاه یک مؤسسه یا شخصیت حقوقی اقدام به صدور سندهایی می‌نماید که طبق آن‌ها می‌تواند از طرف خریداران سندها, اقدام به خرید یک عین و سپس بهره برداری از آن در قالب عقد اجاره نماید؛ البته گاه این اجاره در سندهای پذیره نویسی مورد تصریح واقع میشود و گاه در قالب عقدی جدید منعقد می‌گردد.
به تعبیر دیگر, پذیره نویسی دریافت کنندگان این سندها به معنای اعطای وکالت برای خرید عین مورد نظر در چارچوب عقد بیع و اجازه لازم برای بهره برداری از آن در چارچوب عقد اجاره می‌باشد. طبیعی است استفاده از منافع عین خریداری شده محصور به بهره برداری فوری از منافع آن نمی‌باشد و شامل شیوه‌های دیگر بهره برداری از جمله سرمایه گذاری در آن ـ مانند احداث بنا در زمین خریداری شده ـ و سپس منتفع شدن از منافع آن می‌باشد.
اگر پذیره نویسی متضمن عقد اجاره نیز باشد این عقد بر اساس توصیف در ذمه خواهد بود؛ ولی اگر در پذیره نویسی اشاره‌ای به عقد اجاره نشود تنها به توکیل مؤسسه صادر کننده اسناد در خرید عین مورد توافق اشاره دارد. در این صورت بهره‌برداری از منافع این عین منوط به انعقاد عقد اجاره به صورت جداگانه است که باید پس از تسلط یافتن مؤسسه بر عین انجام پذیرد. در هر حال, مؤسسه اجاره کننده موظف است پس از خریداری عین به وکالت از پذیره نویسان, اجرت اجاره را به صاحبان سندهای پذیره نویسی شده پرداخت نماید.
در واقع دو عقد در این‌جا صورت می‌گیرد: اول, بیع به صورت وکالتی و سپس اجاره از جانب صاحبان سندهای پذیره نویسی شده؛ زیرا عین خریداری شده, به آن‌ها تعلق دارد.
د. همان صورت سوم است, با این تفاوت که یک واسطه میان خریداران سندها و مؤسسه علاقه‌مند به بهره‌برداری از منافع یک عین ارتباط برقرار می‌کند.چنین واسطه‌هایی معمولاً بانک‌ها یا دیگر مؤسسات اعتباری هستند. در این فرض بانک ابتدا اقدام به صدور سند می‌کند و سپس با استفاده از اعتبارات به دست آمده, عین مورد درخواست مؤسسه طرف قرار داد را به وکالت از صاحبان سندها خریداری می‌نماید, آن‌گاه حق بهره‌برداری از منافع حاصل از عین را در قبال اجرتی مشخص به مؤسسه واگذار می‌کند و در نهایت, درآمد حاصل از اجاره عین خریداری شده را از طرف مؤسسه به صاحبان سندها می‌پردازد.
در این قسم سه رکن اصلی وجود دارد که عبارت‌اند از:
1 ـ مستأجر: مؤسسه یا هر شخصیت حقوقی دیگری که به استیفای منافع یک عین علاقه نشان می‌دهد ولی به هر دلیل مایل به خرید آن نیست؛
2 ـ موجر: افرادی که با پذیره نویسی, به واسطه وکالت می‌دهند تا از طرف آن‌ها اقدام به خرید عین مورد درخواست مستأجر نماید و سپس آن را به وی اجاره دهد؛
3 ـ واسطه: بانک یا مؤسسه اعتباریی که اعمال زیر را انجام می‌دهد:
3ـ1ـ به درخواست مؤسسه خواهان استیفای منافع یک عین, اقدام به صدور سندهای اعتباری به منظور جذب اعتبار لازم برای خرید آن عین می‌نماید؛
3ـ2ـ تحویل دادن سندها از یک سو و خرید عین مورد درخواست به وکالت از صاحبان سندها از سویی دیگر؛
3ـ3ـ اجاره دادن عین مورد تقاضا به مؤسسه‌ای که خواهان استیفای منافع حاصل از آن می‌باشد.
در برخی از قراردادها وظایف محوله به واسطه، شامل تداوم واسطه‌گری میان موجر و مستأجر تا پایان اجاره و حل معضلات و منازعات احتمالی نیز میشود.
به این ترتیب, صورت چهارم را باید به دو قسم واسطه‌گری موقت و واسطه‌گری دایم تقسیم نمود.
نقطه مشترک در چهار صورتی که به آن‌ها اشاره شد آن است که سندهای صادر شده, به ملکیت تمام یا بخشی از اعیان دلالت می‌کنند. هم‌چنان‌که به تفصیل توضیح داده شد, این ملکیت در صورت نخست بر تمام عین و در صورت‌های دوم, سوم و چهارم بر بخشی از عین می‌باشد.
پرسشی که در این‌جا پیش می‌آید این است که علت نام‌گذاری این سندها ـ یعنی اوراق اعیان اجاره که بیان‌گر ملکیت بر اعیان هستند ـ به سندهای اجاره‌ای چیست. در پاسخ باید به هدف افرادی که اقدام به خریدارای این اسناد می‌نمایند اشاره کرد, زیرا هدف آن‌ها از خرید این اسناد دست‌یابی به سود و اجرت ناشی از اجاره آن‌ها می‌باشد. در واقع خریداران این اسناد به نوعی سرمایه گذاری روی می‌آورند که درآمدهای ناشی از آن از ناحیه عقد اجاره و واگذاری منافع عین خریداری شده به غیر تحصیل میشود.*
2ـ حکم فقهی اوراق اجاره
عنصر اول: ورود عقد بیع بر عین مورد اجاره
دلیل اول: هیچ یک از عقود بیع و اجاره مقتضی
نفی دیگری نیستند
دلیل دوم: معتبره حسین بن نعیم
عنصر دوم: اقدام مستأجر به اجاره دادن عین
مستأجره
قول اول: عدم جواز تسلیم عین بدون اذن مالک
قول دوم: جواز تسلیم عین بدون اذن مالک
عنصر سوم: طولانی شدن مدت اجاره
عنصر چهارم: باقی نماندن عین در خلال مدت اجاره
(همان).
عنصر پنجم: پوشش دادن مدت اجاره به تمام عمر
اقتصادی عین
عنصر ششم: وقوع مجموعه‌ای از اجاره‌ها بدون
استیفای منفعت
عنصر هفتم: عدم اتصال مدت اجاره به عقد
الف. اتصال مدت اجاره به عقد شرط نیست
ب. اتصال شرط است
عنصر هشتم: تعلق اجاره به مشاع
الف. مانع عقلی
ب. مانع شرعی
عنصر نهم: تعلق یافتن اجاره به «موصوف در ذمه <<
عنصر دهم: معدوم بودن منافع در حین عقد
عنصر یازدهم: وجود خارجی داشتن اعیان در حین
عقد
منابع
اوراق اجاره