مقاله درباره اجاره

اختصاصی از یاری فایل مقاله درباره اجاره دانلود با لینک مستقیم و پر سرعت .

لینک پرداخت و دانلود در "پایین مطلب"

 فرمت فایل: word (قابل ویرایش و آماده پرینت)

 تعداد صفحات:23

مواردی راجع به اجاره

تنها زمانی می‌توانیم بدون دردسر با دیگر شهروندان در یک‌جا و یک شهر زندگی کنیم که به حق و حقوق خود نسبت به هم آشنا باشیم.

هرچه شهرها بزرگ‌تر و مهاجرپذیرتر باشند، ابهامات و پیچیدگی‌های قانونی در آنها بیشتر است. در این میان شهروندان شهرهای بزرگ کم‌و بیش با مشکلات و اختلافات مالک و مستاجر روبه‌رو شده‌اند. اکثر این اختلافات ناشی از عدم شناخت دو طرف به قوانین وضع شده درباره رفتار بین مالک و مستاجر است. چه بسا اگر این دو گروه از جامعه بدانند برای همه موضوعاتی که ممکن است روزی باعث بروز اختلاف بین دو طرف شود، قانون مشخص و مدونی وجود دارد، هرگز با یکدیگر درگیر نخواهند شد. در این گزارش آنچه در کتاب قانون در این‌باره آمده را می‌خوانید.

اجاره چیست؟

اجاره از جمله عقود معینی است که امروزه با گسترش زندگی اجتماعی کاربرد فراوانی دارد. ماده 466 قانون مدنی در تعریف اجاره می‌گوید: اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. اجاره‌دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می‌گویند.

تخلیه چیست؟

براساس ماده 92 و 93 قانون ثبت و ماده یک آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، کلیه اجاره‌نامه‌های رسمی (اجاره‌نامه‌هایی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده است) در ادارات ثبت، قابل پذیرش است. اعم از اینکه عین‌مستاجره به ثبت رسیده باشد یا خیر. بنابراین چنانچه اجاره‌نامه‌ای عادی باشد اعم از اینکه در دفاتر مشاورین املاک تنظیم شده باشد یا اشخاص خود با توافق آن را تنظیم کرده باشند، ادارات ثبت از پذیرش و اجرای آن معذورند.مالک با توجه به شرایط و دلایل خود برای تخلیه واحد مسکونی می‌تواند از طریق اداره ثبت اقدام نماید و دفتر اسناد رسمی در صورت صحت مدارک نسبت به اجرای حکم تخلیه اقدام می‌کند. از این‌رو موجر می‌تواند جهت تخلیه، علاوه بر اداره ثبت موضوع را از طریق محاکم دادگستری پیگیری کند که بسته به مورد و شرایط آن به اداره ثبت و یا محاکم دادگستری مراجعه می‌کند.

قوانین حاکم بر اجاره

اجاره یک امر حقوقی است و مهمترین قانونی که در مورد اجاره وجود دارد قسمت اجاره قانون مدنی است که به عنوان یک قانون‌ مادر شناخته می‌شود و در حال حاضر علاوه بر این قانون، 3 قانون دیگر نیز روابط استیجاری حاکم میان مالک و مستاجر را توصیف می‌کند.

1 - قانون روابط موجر و مستاجر مصوب دوم مرداد سال 1356

2 - قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 13 اردیبهشت سال 1362

3 - قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26 مرداد سال 1376

مکان‌های مسکونی، مکان‌هایی هستند که برای سکونت در نظر گرفته می‌شوند و کاربرد آن مسکونی است. پس از قانون سال 1339 و با تصویب قانون سال 1356، اجاره‌ مکان‌های مسکونی از شمول این قانون خارج شد و به قانون مدنی پیوست و با تصویب قانون سال‌62 دوباره مشمول این قانون شد. در همه این موارد بحث استثنا و شمولیت قرار دارد.
در تبصره یک ماده 8 قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1362 نیز آمده است: «در صورتی که عین مستاجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه یا تجارت، اجاره داده شود، از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل است. در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها، دفاتر اسناد رسمی ابتدا اخطاری برای مستاجر ارسال و در آن متذکر می‌شوند که چنانچه ظرف مهلت 10‌روز پس از ابلاغ اخطاریه نسبت به صدور اجرائیه آن اقدام خواهد شد.
لذا چنانچه مستاجر ظرف مهلت مقرر فوق اجاره بها را پرداخت نکند، برحسب تقاضای موجر دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند اجاره نسبت به صدور اجرائیه تخلیه اقدام خواهد کرد. اما با توجه به آنچه که ذکر شد قوانین حاکم بر اجاره، هر کدام شامل موارد خاص خود می‌شوند و تحت شرایطی اجرائیه تخلیه صادر خواهد شد که در ذیل ذکر می‌گردد:قانونگذار در قانون سال 1356 فقط به اماکن تجاری و اداری توجه کرده است و همچنین به موجب این قانون به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها می‌توان اجرائیه تخلیه صادر کرد.اما قانونگذار در قانون سال 1362 فقط به اماکن مسکونی توجه کرده و خلاء موارد مسکونی در قانون سال 56 را برطرف کرده است. این قانون پس از تصویب به زمان ماقبل خود هم تسری داده شده و مشمول اجاره‌هایی که به تصرف متصرف داده شده گردید. همچنین به موجب این قانون دلیل تقاضای تخلیه هر دو مورد، انقضای مدت اجاره و همچنین عدم پرداخت اجاره بها است. قانونگذار در قانون سال 1376 مشکل دوگانگی کاربری مسکونی و تجاری – اداری و تخلیه به دلیل انقضای مدت و عدم پرداخت اجاره‌بها از طرف دیگر برطرف نمود و عین مستاجره اعم از مسکونی یا تجاری – اداری به هر دو دلیل انقضای مدت و عدم پرداخت اجاره بها با درخواست موجر تخلیه می‌گردد.
ماده یک این قانون در این‌باره می‌گوید: از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب، اماکن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود. تابع قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.به موجب بند 2 ماده 2 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 19 اردیبهشت سال 78 چنانچه انتقال منافع بعد از تصویب قانون سال 76 و این انتقال مرتبط با اجاره‌نامه قبلی یا با رضایت موجر بوده باشد،

چگونگی تنظیم قرارداد اجاره واحدهای مسکونی و نحوه تخلیه آنها

اختصاصی از یاری فایل چگونگی تنظیم قرارداد اجاره واحدهای مسکونی و نحوه تخلیه آنها دانلود با لینک مستقیم و پر سرعت .

لینک دانلود و خرید پایین توضیحات

فرمت فایل word  و قابل ویرایش و پرینت

تعداد صفحات: 7

چگونگی تنظیم قرارداد اجاره واحدهای مسکونی و نحوه تخلیه آنهایکی از قراردادهایی که اشخاص در جامعه تنظیم می‌کنند قرارداد اجاره است که قوانین مربوط به آن هر از چندگاهی دچار تغییر و تحولات اساسی شده که در این مختصر به آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه‌های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی می‌پردازیم. اما قبل از بررسی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 26/5/1376 تعریف قانونی اجاره و بعضی کلمات حقوقی به زبان ساده را ارایه می‌کنیم.تعریف اجارهاجاره عقدی است که برابر آن اجاره‌کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره‌ می‌شود اجاره ممکن است نسبت به اشیاء مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده کند و آن را برای مدتی اجاره نماید.مستأجر: اجاره ‌کنندهمؤجر: اجاره دهندعین مستأجر: مورد اجارهمال‌الاجاره: اجاره بهااجرت‌المثل: اجرت و بهائی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین می‌شود بدون آنکه طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی کرده باشند. اجرت‌المثل در مقابل اجرت المسمی یعنی اجرت توافق شده قرار می‌گیرد.20 نکته در مورد اجاره اماکن مسکونی1- در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد والا اجاره باطل است. معمولاً مدت اجاره‌ها یکسال تعیین می‌گردد. مدت اجاره از روزی شروع خواهد شد که بین موجر و مستأجر توافق شود و اگر در عقد اجازه ابتدای مدت ذکر نگردد زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد. شروع عقد اجاره خواهد بود.2- لازم نیست که موجر مالک عین مستأجره باشد ولی باید مالک منافع عین مستأجر شناخته شود. پس اگر الف خانه‌ای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن بوده قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است، مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.3- اگر بعداز قرارداد معلوم شود که عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر حق فسخ دارد. البته اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری وارد نشود، مستأجر حق فسخ نخواهد داشت اگر عیب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث گردد، مستأجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.4- موجر نمی‌تواند درمدت اجاره در عین مستأجره تغییر دهد که با استفاده مستأجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تأخیر در آن موجب ضرر به موجر شود، مستأجر نمی‌تواند مانع از تعمیرات گردد حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در این حالت مستأجر می‌تواند از حق فسخ استفاده کند.5- تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره‌برداری از آن لازم است و عهده مالک می‌باشد، مگر آنکه در اجاره‌نامه خلاف آن قید شود و نیز پرداخت هزینه‌های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره ضروری است برعهده مالک می‌باشد مانند نصب آبگرمکن یا شوفاژ و...6- اگر مستأجر خارج ازحدود متعارف از مورد اجاره بهره‌برداری کند و موجر نتواند مانع او از این امر شود، حق فسخ برای موجر بوجود می‌آید. برای مثال به جای استفاده و مصرف خانگی از برق، مصرف صنعتی از برق داشته باشد.7- مستأجر باید در زمان‌های تعیین شده در قرارداد، اجاره‌بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند.8- اگر مستأجر از مورد اجاره در غیر موردی که در اجاره‌ آمده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. برای مثال در قرارداد اجاره آمده که این امکان برای استفاده مسکونی به اجاره داده می‌شود ولی مستأجر از آن استفاده تجاری کند.9- عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره، برطرف می‌شود و اگر بعداز پایان مدت اجاره مستأجر آن را در تصرف خود نگهدارد باید به موجب اجاره‌بهایی که معادل اجاره‌بهاء مکانی شبیه آن مکان است، بپردازد حتی اگر از آن استفاده نکند.10- عقد اجاره با فوت موجر یا مستأجر باطل نخواهد شد اما اگر موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نیز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستأجر در استفاده از مورد اجاره شرط گردد با فوت مستأجر عقد اجاره باطل می‌شود.11- اگر مستأجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یا فسخ نمی‌شود، مگر آنکه موجر در قرارداد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد.12- اگر مستأجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد. 13- اگر مستأجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند یا درختی بکارد موجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود برعهده مستأجر خواهد بود.

مقاله درباره شرایط فقهی و حقوقی اجاره اشیاء

اختصاصی از یاری فایل مقاله درباره شرایط فقهی و حقوقی اجاره اشیاء دانلود با لینک مستقیم و پر سرعت .

لینک پرداخت و دانلود *پایین مطلب*

 فرمت فایل:word (قابل ویرایش و آماده پرینت)

  تعداد صفحات:9

 

مادهٔ ۴۶۸

در اجارهٔ اشیاء، مدت اجاره باید معین شود والاّ اجاره باطل است.

 

مادهٔ ۴۶۹

مدت اجاره از روزى شروع مى‌شود که بین طرفین مقرر شده و اگر در عقد اجاره، ابتداى مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب است.

 

مادهٔ ۴۷۰

در صحت اجاره، قدرت بر تسلیم عین مستأجره شرط است.

 

مادهٔ ۴۷۱

براى صحت اجاره باید انتفاع از عین مستأجره با بقاء اصل آن ممکن باشد.

 

مادهٔ ۴۷۲

عین مستأجره باید معین باشد و اجارهٔ عین مجهول یا مردد باطل است.

 

مادهٔ ۴۷۳

لازم نیست که موجر، مالک عین مستأجره باشد ولى باید مالک منافع آن باشد.

 

مادهٔ ۴۷۴

مستأجر مى‌تواند عین مستأجره را به دیگرى اجاره دهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

 

مادهٔ ۴۷۵

اجاره مال مشاع، جایز است لیکن تسلیم عین مستأجره موقوف است به اذن شریک.

 

مادهٔ ۴۷۶

موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند و در صورت امتناع، موجر اجبار مى‌شود و در صورت تعذر اجبار، مستأجر خیار فسخ دارد.

 

مادهٔ ۴۷۷

موجر باید عین مستأجره را در حالتى تسلیم نماید که مستأجر بتواند استفاده مطلوبه را بکند.

 

مادهٔ ۴۷۸

هرگاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر مى‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوى که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولى اگر موجر رفع عیب کند به‌نحوى که به مستأجر ضررى نرسد مستأجر حق فسخ ندارد.

 

مادهٔ ۴۷۹

عیبى که فسخ اجاره مى‌شود عیبى است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.

 

مادهٔ ۴۸۰

عیبى که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت، در عین مستأجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیهٔ مدت، خیار ثابت است.

 

مادهٔ ۴۸۱

هرگاه عین مستأجره به واسطهٔ عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل مى‌شود.

 

مادهٔ ۴۸۲

اگر مورد اجاره عین کلى باشد و فردى که موجر داده معیوب درآید مستأجر حق فسخ ندارد و مى‌تواند موجر را مجبور به تبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت.

 

مادهٔ ۴۸۳

اگر در مدت اجاره، عین مستأجره به واسطهٔ حادثه، کلاً یا بعضاً تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ مى‌شود و در صورت تلف بعض آن، مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبهٔ تقلیل نسبى مال‌الاجاره نماید.

 

مادهٔ ۴۸۴

موجر نمى‌تواند در مدت اجاره، در عین مستأجره تغییرى دهد که منافى مقصود مستأجر از استیجار باشد.

 

مادهٔ ۴۸۵

اگر در مدت اجاره، در عین مستأجره تعمیراتى لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستأجر نمى‌تواند مانع تعمیرات مزبوره گردد اگرچه در مدت تمام یا قسمتى از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید، در این‌صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

 

مادهٔ ۴۸۶

تعمیرات و کلیهٔ مخارجى که در عین مستأجره براى امکان انتفاع از آن لازم است به عهدهٔ مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد برخلاف آن جارى باشد و هم‌چنین است آلات و ادواتى که براى امکان انتفاع از عین مستأجره لازم مى‌باشد.

تحقیق و بررسی در مورد رهن همراه با اجاره

اختصاصی از یاری فایل تحقیق و بررسی در مورد رهن همراه با اجاره دانلود با لینک مستقیم و پر سرعت .

لینک دانلود و خرید پایین توضیحات

فرمت فایل word  و قابل ویرایش و پرینت

تعداد صفحات: 5

  * رهن با اجاره/ سید کاظم حائرى /

میان عده اى از مردم، نوعى معامله به نام (رهن خانه با اجاره) متداول است، به این صورت که‏یکى از دو طرف معامله، پولى را به دیگرى قرض مى دهد و درمقابل، دیگرى خانه خود را باقیمتى کمتر به او اجاره مى دهد.درباره حکم چنین معامله اى ، یکى از فقهاى معاصر، به این صورت فتوا به تفصیل داده است که‏هرگاه دادن قرض، شرط درضمن عقد اجاره باشد، جایز است، زیرا او در ضمن عقد، شرط‏جایزى را قرارداده، ازاین رو چنین شرط‏ى نافذ است. اما اگر اجاره دادن، شرط درضمن عقدقرض باشد، جایز نیست، زیرا در این صورت ازمصادیق دادن قرض همراه با گرفتن منفعت‏است. «چنین قرضى ربا و حرام است.» به نظر ما این تفصیل مردود است، زیرا دراین جا (ضمنیت) به معناى تقیید نیست ((۵))ضمنیت)به معناى ظرفیت محض((۶))دون ارتباط دیگر، بى اثر است و سبب نمى شود که این قرض ازمصادیق قرض جلب کننده منفعت باشد.(ضمنیت) به معناى داعویت((۷)) انگیزش) یا تقابل ((۸))از هردو طرف ثابت است و صرف این‏که رهن درضمن قرض یا قرض در ضمن رهن آمده باشد به جز ساختار لفظ‏ى جمله،چیزى راتغییر نمى دهد و ساختار لفظ‏ى جمله به هیچ وجه درمحتواى حقیقى معامله تاثیر نمى گذارد.بلى، ممکن است درباره اصل این معامله بگوییم: چنین معامله اى گاه در خود، قرض با منفعت‏ندارد، زیرا اجرت خانه اى که رهن داده شده ازاجرت خانه بدون رهن، کمتر است، چون مالک‏نمى تواند خانه اش را به غیر مرتهن (مستاجرى که خانه را به رهن اجاره کرده است) بدهد.بنابراین وقتى مرتهن، خانه را کمتر از قیمت بازار اجاره کند، نفعى نبرده است «تا آن را از نوع‏قرض منفعت دار بدانیم.» این تحلیل نادرست است، زیرا اگر واقعا رهن درکاهش منفعت استفاده از خانه(یعنى اجاره)موثر مى بود و براین اساس، قیمت اجاره پایین مى آمد، این سخن درست بود، اما واقعیت‏خارجى خلاف آن است، زیرا پایین آمدن اجاره بها از آن جهت است که مالک به خاطر نیاز نمى‏تواند خانه اش را به غیر مرتهن(یعنى بدون رهن) اجاره دهد(نه این که اجاره بها در بازار پایین‏بوده است.) چنین چیزى سبب مى شود که قرض دهنده(مستاجر) سود ببرد.بلى، درصورتى که مستاجر حاضر به پرداخت قرض باشد و قرض گیرنده (اجاره دهنده)درمقابل این قرض گرفتن ملزم نباشد که خانه اش را به قیمت پایین تر اجاره دهد و آن گاه‏موجر از روى میل باطنى تصمیم بگیرد که خانه اش را به قیمت پایین تر به مستاجر اجاره دهد،مانعى ندارد و از محل بحث ما خارج است.برخى درتایید و تقویت دیدگاه تفصیل یعنى اگر قرض، شرط درضمن اجاره باشد، صحیح واگر اجاره، شرط درضمن قرض باشد باطل است گفته اند: اگر درابتدا عقد قرض واقع شده‏باشد، آن گاه درضمن آن اجاره به قیمت ارزان تر شرط شده باشد، این از مصادیق قرض بامنفعت است، اما اگر درابتدا اجاره واقع شده باشد آن گاه در ضمن آن، قرض شرط شده باشد،عرفا به قرض بعد از عقد اجاره، قرض مشروط به اجاره نمى گویند.بله، ازاین جهت درست است که اگر اجاره نبود، مستاجر به موجر قرض نمى داد، اما از آن‏جهت که عقد اجاره بالفعل تحقق یافته، قرض مشروط به اجاره نیست.این که بعضى گفته اند: تحقق شرط، مشروط را از مشروط بودن خارج نمى کند، این گفته‏درمورد امر، قرار یا عقدى درست است که درابتدا به صورت مشروط منعقد شده و آن گاه‏شرطش تحقق یافته است. نظیر آن که مولى بگوید: هنگام زوال خورشید نماز بگذار. آن گاه‏وقت زوال خورشید رسید.دراین جا زوال خورشید باعث نشده که نماز از واجب مشروط‏بودن به مطلق تغییر پیدا کند. اما اگر خورشید زوال پیدا کند و زوال آن موجب گردد که مولى به‏گونه قضیه خارجیه نه به نحو قضیه حقیقیه به عبد خود فرمان نماز خواندن بدهد، این امردیگر،امر مشروط نیست.محل بحث ما هم چنین است. به این معنا که اگر عقد قرض به شرط اجاره دادن تحقق گرفته‏باشد، قرض مشروط است. حال اگر پس از آن، شرط که دادن اجاره است تحقق یابد، عقدقرض از مشروط بودن خارج نمى شود. اما اگر درابتدا عقد اجاره به شرط قرض منعقد شده‏باشد، سپس قرض محقق شود، چنین قرضى مشروط نیست، زیرا آنچه انتظار مى رفت که‏شرط اجاره باشد، اینک تحقق یافته است.این تفصیل نادرست است، زیرا اگر عقد اجاره پیش از قرض انعقاد یافته است به این معنا که‏بین اجاره و قرض رابطه اى نبوده است و به عبارت روشن تر درهنگام انعقاد اجاره، هیچ‏هماهنگى بین موجر و مستاجر براى تقابل بین اجاره و قرض و مبادله آنها صورت نگرفته است‏لیکن پس از تحقق اجاره با قیمت ارزان تر، مستاجر تصمیم گرفت به ازاى پایین بودن اجاره بادادن قرض به موجر، محبت او را جبران کند دراین صورت قرض، مشروط به زیادى نیست تامصداق قرض ربوى بوده باشد.اما اگر ازاول، موجر و مستاجر بنابر تقابل و داعویت قرض تنها درمقابل اجاره و اجاره تنهادرمقابل قرض داشته اند به گونه اى که قرض بدون اجاره و اجاره بدون قرض متحقق نباشدحتما چنین قرضى از نوع قرضى است که جلب منفعت و افزایش کرده است و چه آن را قرض‏مشروط بنامیم یا قرض مطلق، رباست. بدین جهت وقتى عرف از حرمت قرض به زیادى آگاه‏باشد، میان مشروط بودن قرض به زیادى و بخشیدن قیمت بالاتر به شرط قرض، تفاوت نمى‏گذارد.بنابراین همان گونه که اگر کسى صد دینار قرض دهد و درمقابل شرط کند صد وبیست‏دینار بگیرد، رباست، همچنین اگر بخشیدن بیست دینار از طرف قرض گیرنده، شرط قرض‏دادن به او باشد به گونه اى که بدون این کار، هبه انجام نمى گیرد، باز هم رباى درقرض تحقق‏یافته است، نه به این معنا که عرف حرمت قرض ربوى درمثال نخست را به حرمت قرض‏درمثال دوم سرایت مى دهد، بلکه به این معنا که اساسا عرف هردو را یکى مى داند.براى فرار از قرض ربوى حیله هاى شرعى وجود دارد که درواقع، قرض ربوى به شمار نمى‏آیند. برخى معتقدند عرف دلیل حرمت ربا را به چنین قرض هایى سرایت مى دهد و برخى‏دیگر این سرایت را قبول ندارند. از جمله حیله هاى شرعى این است که قرض دهنده و قرض‏گیرنده بنا را برآن بگذارند که یکى(قرض گیرنده) کالایى را مدت دار به طرف دیگر بفروشد، آن‏گاه فروشنده آن کالا را به صورت نقد با قیمتى پایین تر، از مشترى بخرد یا آن که کالایى را به‏صورت نسیه با افزایش قیمت بفروشد و افزایش قیمت به خاطر نسیه بودن است، به گونه اى‏که اگرمشترى خواست همان کالا را به قیمت نقد بخرد، بایع آن را با قیمتى پایین تر به اوبفروشد و افزایش قیمت توسط فروشنده، تنها به خاطر نسیه بودن معامله بوده است.درمورد این گونه حیله هاى شرعى تفصیل بعید نیست به این معنا که گاهى ازدیاد قیمت تنها به‏هدف تحقق رباست، چنان که درمثال نخست چنین است و عوض کردن شکل معامله، تنهابراى گریز از ربا بوده است. اما گاهى غیر از ربا، هدف دیگرى را در بردارد، لیکن درهمان زمان،اثر قرض ربوى وجود دارد، مانند مثال بیع نسیه.مورد اول حرام است، زیرا اگر آن را حلال بدانیم معنایش آن است که حرمت قرض ربوى،تعبدى محض است، درحالى که قطعا حرمت قرض ربوى تعبدى محض نیست یا آن که فهم‏عرف از دلیل حرمت، چنین چیزى را درنمى یابد.اما دلیلى برحرمت مورد دوم وجود ندارد، زیرا شاید غرض دیگر غیر از ربا معامله را حلال‏کرده است و صرف این که چنین معامله اى به طور ضمنى دربردارنده اثر رباست، دلیلى‏برحرمت آن نداریم، زیرا اثر اقتصادى ربا، یعنى افزایش قیمت، حکمت حرمت است و ثابت‏نشده که این افزایش، علت حرمت است. علت بودن بدین معناست که هرگاه اثر اقتصادى‏یافت شود، حرمت نیز تحقق مى یابد و هیچ چیز نمى تواند مانع حرمت آن باشد و حرمت غیرآن براى اشباع حکمت مورد نظر براى تحریم ربا کفایت نمى کند.ازاین رو مى گوییم: بین قرض ربوى و قرض معامله اى تفاوت است، زیرا حرمت قرض‏معامله اى، تعبد محض است. شاهد آن این است که اگر دو جنس موزون را با زیادى جنس‏نامرغوب برجنس مرغوب مبادله کنند یا طلاى خوب را با طلاى مستعمل و نامرغوب با وزنى‏بیشتر معاوضه کنند، حرام است.اگر چه وزن جنس نامرغوب بیشتر است اما گاه از جنس‏مرغوب مقابل که وزن آن سبک تر است گران تر نمى باشد و هیچ نکته اقتصادى قابل درک‏دیگر هرچند به صورت اجمال دراین مورد وجود ندارد. بدین جهت مى گوییم: این حکم‏صرفا تعبدى است و گریز از ربا دراین مورد با استفاده از حیله شرعى چنان که برخى از روایات‏تاکید کرده اند ((۹)) ایز است.اما درمورد رباى قرضى، عرف هرچند به صورت اجمال نکته اقتصادى موثر در حرمت رادرمى یابد و آن نکته اقتصادى این است که ربا گیرنده بدون کار مفید، صرفا به خاطر گذشت‏زمان، درمقابل این زمان، افزایشى را از قرض گیرنده مى گیرد. ازاین جهت ادعا شده که قطع‏داریم حرمت قرض ربوى حکم تعبدى محض نیست یا این که دست کم قطع داریم عرف نکته‏اقتصادى آن را مى فهمد. ازاین رو نمى توان از راه حیله اى که تمام هدف آن، قرض ربوى است‏ازآن گریخت، زیرا درصورت جواز چنین حیله اى، حکم حرمت، تعبدى محض خواهد بود.بلى، آن جا که هدف دیگرى غیر از قرض ربوى دربین باشد و اثر ربوى تنها به طور ضمنى برآن‏مترتب گردد، عرفا ازتحلیل آن لازم نمى آید که حرمت ربا، تعبدى محض باشد و عرف حرمت‏قرض ربوى را به این معامله سرایت نمى دهد.ممکن است گفته شود: ربا به معناى زیادى کمى درمال است، به این صورت که مالى را به‏دیگرى قرض دهد و درمقابل، مال بیشتر بگیرد. یا ربا به معناى زیادى کیفى است، به این‏صورت که مالى از جنس نامرغوب را قرض دهد و در مقابل، جنس مرغوب بگیرد. اما مشروط‏کردن قرض به معامله سود آور ربا نیست. مساله رهن با اجاره ازاین قبیل است. به این معنا که‏مستاجر مبلغى را به موجر قرض دهد بى آن که در برابر، مبلغى بیشتر از موجر پس بگیرد.نهایت آن که مستاجر قرض را مشروط به واقع ساختن معامله اى کرده که برایش سود آور باشدو آن معامله سود آور آن است که موجرخانه اش را با قیمت ارزان تر به او اجاره دهد و چنین‏معامله اى ربوى نیست.دلیل ما برجواز قرض مشروط به معامله سود آور و این که چنین قرضى مصداق رباى حرام‏نیست، روایات است ازمیان این روایات تنها روایت محمدبن اسحاق بن عمار صحیح است.او گوید: قلت لابى الحسن (ع): یکون لى على الرجل دراهم، فیقول: اخرنى بها و انا اربحک. فابیعه جبه‏تقوم على بالف درهم بعشره آلاف درهم او قال: بعشرین الفا و اوخره بالمال.قال:لاباس. ((۱۰)) به حضرت رضا(ع) عرض کردم: از مردى چند درهم طلب دارم. به من مى گوید:بدهى مرا به تاخیر بینداز و من درمقابل به تو درمعامله سود مى رسانم. آن گاه به او لباسى که‏برایم هزار درهم تمام شده است به او به ده هزار درهم مى فروشم یا مى گویم: به بیست هزاردرهم مى فروشم و زمان پرداخت بدهى ام را به تاخیر مى اندازم. «آیا این کار جایز است؟»امام(ع) فرمود: مانعى ندارد.از آن جا که محمدبن اسحاق بن عمار، صراف بوده و چنین معامله اى متناسب کسب وکارش‏بوده است، در مورد این روایت درمظان اتهام قرار گرفته است. لیکن او ثقه است، بلکه دربالاترین درجات وثاقت قراردارد. چنان که شیخ مفید(ره) درباره اش گفته است: (او از اصحاب‏خاص و موثق امام کاظم(ع) واهل ورع، عالم و فقیه در میان شیعیان حضرت بوده است.) با این‏وجود، این اتهام نسبت به چنین شخصى بعید است.با این حال، در دل چیزى مانع عمل به این روایت مى شود، زیرا درصورت جواز قرض‏مشروط به معامله سودآور، باید تجویز تمام قرض هاى ربوى به مراتب آسان تر باشد، به این‏صورت که قرض دهنده بدون گرفتن سودى اضافه برقرض، کالایى کم ارزش را به مبلغى که دربردارنده سود مورد نظر اوست به قرض گیرنده بفروشد.

اوراق اجاره

اختصاصی از یاری فایل اوراق اجاره دانلود با لینک مستقیم و پر سرعت .

نک پرداخت و دانلود "پایین مطلب:

فرمت فایل: word (قابل ویرایش)

تعداد صفحه:32

اوراق اجاره

چکیده

اوراق اجاره به سندهایی مالی اطلاق می‌شود که از قابلیت گردش در جهت بهره‌وری اقتصادی برخوردارند و مالکیت بر عین‌های اجاره داده شده یا منافع و یا خدمات را نشان می‌دهند.

اوراق اجاره شامل مجموعه‌ای متنوع است که اصلی‌ترین ویژگی مشترک آن‌ها گردش راحت‌تر و سریع‌تر آن‌ها است. اوراق اجاره سه گونه است: اوراق اجاره منافع, اوراق اجاره خدمات و اوراق اعیان اجاره‌ای. هریک از این گونه‌ها خود به چند دسته تقسیم می‌شوند.

این مقاله در صدد مطالعه فقهی این اوراق و بررسی عناصر مشترک و اختصاصی آن‌ها است.

از این رو ابتدا به تعریف اوراق اجاره و تبیین انواع آ‎ن می‌پردازد. سپس با شناسایی عناصر همه یا هریک از انواع اوراق اجاره, مطالعه‌ای فقهی را در جهت سازگار بودن و یا نبودن این عناصر با موازین فقهی به سامان می‌رساند. نتیجه‌ای که از این مطالعه حاصل می‌شود آن است که: دست کم بسیاری از انواع اوراق اجاره از نظر فقهی مواجه با اشکال نمی‌باشند.

واژگان کلیدی: اوراق اجاره, اوراق اجاره منافع, اوراق اجاره خدمات,

اوراق اجاره اعیان

1ـ تعریف اوراق اجاره و انواع آن

الف. تعریف اوراق اجاره

منتهی به توسعه ساخته است.

ب. انواع اوراق اجاره

1 ـ اوراق اجاره منافع

2ـ اوراق اجاره خدمات

3 ـ اوراق اعیان اجاره

این نوع از اجاره خود به گونه‌های متعددی تقسیم می‌شود که در زیر به مهم‌ترین آن‌ها اشاره می‌‌شود:

الف. مالک، اقدام به صدور سند برای ملکی می‌کند که آن را اجاره داده است؛ سندی که حکایت از ملکیت او بر آن عین می‌کند. چنین سندی اگر به غیر واگذار شد، عین، مالکی جدید و مستأجر، موجری جدید پیدا می‌کند.

این‌که چه کسی سند را صادر کرده است؛ خود مالک, مستأجر, مؤسسه‌ای خاص و یا... تفاوتی ندارد؛ هر یک از این افراد یاد شده ممکن است اقدام به صدور چنین سندهایی بنماید. در هر صورت دارنده سند، مالک عین به شمار می‌آید.

مشخصات این گونه سندها را می‌توان به صورت زیر ارایه نمود:

1ـ انتقال ملکیت بر اساس انتقال سند انجام می‌پذیرد. به تعبیر دیگر, انتقال سند از شخصی به شخص دیگر به معنای انتقال عین از اولی به دومی است؛

2ـ مستأجر پس از انتقال سند، اجرت را به صاحب سند تسلیم می‌کند؛ بنابراین اگر در هر دوره از موعدهای اجاره، مالکی جدید برای عین مورد اجاره وجود داشته باشد وی باید بهای اجاره را به او پرداخت نماید.به عبارت فنی‌تر, انتقال مالکیت عین را باید به معنای انتقال جریان پرداخت اجرت اجاره دانست؛

3ـ صادر کردن سند و یا کتابت انتقال آن ــ در صورتی که شیوه ثبت جریان انتقال در سند برگزیده شده باشد ــ می‌تواند در اداره ثبت یا خود سند و یا حتی با استفاده از هر شیوه مناسب دیگری اتفاق بیفتد.این مسئله در امکان فروش سند ملکیت عین اجاره داده شده به دیگران تفاوتی ایجاد نمی‌کند؛

4ـ خصوصیات مورد توافق مالک اول و مستأجر باید در سندها به طور دقیق مشخص گردد؛ خصوصیاتی هم‌چون عین جنس, مدت اجاره و قیمت اجاره از جمله اصلی‌ترین این خصوصیات می‌باشد؛ زیرا در غیر این صورت, جهالت پدید خواهد آمد که از جمله موانع صحت اجاره می‌باشد.

ب. مالک عین، سندها و ارواق متعددی را صادر می‌کند که هر یک بر سهم‌هایی مشخص از عین دلالت می‌کند. خریداران این سندها مالکان جدید خواهند بود که به صورت مشاع در مالکیت آن با یکدیگر شریک هستند. تعلق درآمد حاصل از اجاره به صاحبان این سندها نیز بر اساس درصد مالکیتشان می‌باشد؛ یعنی این افراد از اجرتی که مستأجر می‌پردازد، هم اندازه با سهم خویش برخوردار می‌شوند. به عنوان مثال, اگر فردی صاحب سندی باشد که بر بیست درصد از مالکیت عین دلالت می‌کند, بیست درصد از درآمد حاصل از اجاره به وی تعلق خواهد گرفت.

تفاوت این مورد با مورد اول در این است که عین در این‌جا, بر خلاف مورد نخست, به صورت مشاع به افراد متعدد فروخته می‌شود. براساس این تفاوت, در این‌جا صاحب هر یک از سندها به نسبت سهمی که از عین به صورت مشاع به او تعلق گرفته است از درآمد ناشی از اجاره عین برداشت می‌کند, در حالی که در آن‌جا به صورت کامل به صاحب سند تعلق می‌گرفت.

نکته مهم در این‌گونه سندها این است که باید درصد مالکیت هر یک از آن‌ها بر عین مشخص شده باشد.

ج. گاه یک مؤسسه یا شخصیت حقوقی اقدام به صدور سندهایی می‌نماید که طبق آن‌ها می‌تواند از طرف خریداران سندها, اقدام به خرید یک عین و سپس بهره برداری از آن در قالب عقد اجاره نماید؛ البته گاه این اجاره در سندهای پذیره نویسی مورد تصریح واقع می‌شود و گاه در قالب عقدی جدید منعقد می‌گردد.

به تعبیر دیگر, پذیره نویسی دریافت کنندگان این سندها به معنای اعطای وکالت برای خرید عین مورد نظر در چارچوب عقد بیع و اجازه لازم برای بهره برداری از آن در چارچوب عقد اجاره می‌باشد. طبیعی است استفاده از منافع عین خریداری شده محصور به بهره برداری فوری از منافع آن نمی‌باشد و شامل شیوه‌های دیگر بهره برداری از جمله سرمایه گذاری در آن ـ مانند احداث بنا در زمین خریداری شده ـ و سپس منتفع شدن از منافع آن می‌باشد.

اگر پذیره نویسی متضمن عقد اجاره نیز باشد این عقد بر اساس توصیف در ذمه خواهد بود؛ ولی اگر در پذیره نویسی اشاره‌ای به عقد اجاره نشود تنها به توکیل مؤسسه صادر کننده اسناد در خرید عین مورد توافق اشاره دارد. در این صورت بهره‌برداری از منافع این عین منوط به انعقاد عقد اجاره به صورت جداگانه است که باید پس از تسلط یافتن مؤسسه بر عین انجام پذیرد. در هر حال, مؤسسه اجاره کننده موظف است پس از خریداری عین به وکالت از پذیره نویسان, اجرت اجاره را به صاحبان سندهای پذیره نویسی شده پرداخت نماید.

در واقع دو عقد در این‌جا صورت می‌گیرد: اول, بیع به صورت وکالتی و سپس اجاره از جانب صاحبان سندهای پذیره نویسی شده؛ زیرا عین خریداری شده, به آن‌ها تعلق دارد.

د. همان صورت سوم است, با این تفاوت که یک واسطه میان خریداران سندها و مؤسسه علاقه‌مند به بهره‌برداری از منافع یک عین ارتباط برقرار می‌کند.چنین واسطه‌هایی معمولاً بانک‌ها یا دیگر مؤسسات اعتباری هستند. در این فرض بانک ابتدا اقدام به صدور سند می‌کند و سپس با استفاده از اعتبارات به دست آمده, عین مورد درخواست مؤسسه طرف قرار داد را به وکالت از صاحبان سندها خریداری می‌نماید, آن‌گاه حق بهره‌برداری از منافع حاصل از عین را در قبال اجرتی مشخص به مؤسسه واگذار می‌کند و در نهایت, درآمد حاصل از اجاره عین خریداری شده را از طرف مؤسسه به صاحبان سندها می‌پردازد.

در این قسم سه رکن اصلی وجود دارد که عبارت‌اند از:

1 ـ مستأجر: مؤسسه یا هر شخصیت حقوقی دیگری که به استیفای منافع یک عین علاقه نشان می‌دهد ولی به هر دلیل مایل به خرید آن نیست؛

2 ـ موجر: افرادی که با پذیره نویسی, به واسطه وکالت می‌دهند تا از طرف آن‌ها اقدام به خرید عین مورد درخواست مستأجر نماید و سپس آن را به وی اجاره دهد؛

3 ـ واسطه: بانک یا مؤسسه اعتباریی که اعمال زیر را انجام می‌دهد:

3ـ1ـ به درخواست مؤسسه خواهان استیفای منافع یک عین, اقدام به صدور سندهای اعتباری به منظور جذب اعتبار لازم برای خرید آن عین می‌نماید؛

3ـ2ـ تحویل دادن سندها از یک سو و خرید عین مورد درخواست به وکالت از صاحبان سندها از سویی دیگر؛

3ـ3ـ اجاره دادن عین مورد تقاضا به مؤسسه‌ای که خواهان استیفای منافع حاصل از آن می‌باشد.

در برخی از قراردادها وظایف محوله به واسطه، شامل تداوم واسطه‌گری میان موجر و مستأجر تا پایان اجاره و حل معضلات و منازعات احتمالی نیز می‌شود.

به این ترتیب, صورت چهارم را باید به دو قسم واسطه‌گری موقت و واسطه‌گری دایم تقسیم نمود.

نقطه مشترک در چهار صورتی که به آن‌ها اشاره شد آن است که سندهای صادر شده, به ملکیت تمام یا بخشی از اعیان دلالت می‌کنند. هم‌چنان‌که به تفصیل توضیح داده شد, این ملکیت در صورت نخست بر تمام عین و در صورت‌های دوم, سوم و چهارم بر بخشی از عین می‌باشد.

پرسشی که در این‌جا پیش می‌آید این است که علت نام‌گذاری این سندها ـ یعنی اوراق اعیان اجاره که بیان‌گر ملکیت بر اعیان هستند ـ به سندهای اجاره‌ای چیست. در پاسخ باید به هدف افرادی که اقدام به خریدارای این اسناد می‌نمایند اشاره کرد, زیرا هدف آن‌ها از خرید این اسناد دست‌یابی به سود و اجرت ناشی از اجاره آن‌ها می‌باشد. در واقع خریداران این اسناد به نوعی سرمایه گذاری روی می‌آورند که درآمدهای ناشی از آن از ناحیه عقد اجاره و واگذاری منافع عین خریداری شده به غیر تحصیل می‌شود.*

2ـ حکم فقهی اوراق اجاره

عنصر اول: ورود عقد بیع بر عین مورد اجاره

دلیل اول: هیچ یک از عقود بیع و اجاره مقتضی

نفی دیگری نیستند

دلیل دوم: معتبره حسین بن نعیم

عنصر دوم: اقدام مستأجر به اجاره دادن عین

مستأجره

قول اول: عدم جواز تسلیم عین بدون اذن مالک

قول دوم: جواز تسلیم عین بدون اذن مالک

عنصر سوم: طولانی شدن مدت اجاره

عنصر چهارم: باقی نماندن عین در خلال مدت اجاره

(همان).

عنصر پنجم: پوشش دادن مدت اجاره به تمام عمر

اقتصادی عین

عنصر ششم: وقوع مجموعه‌ای از اجاره‌ها بدون

استیفای منفعت

عنصر هفتم: عدم اتصال مدت اجاره به عقد

الف. اتصال مدت اجاره به عقد شرط نیست

ب. اتصال شرط است

عنصر هشتم: تعلق اجاره به مشاع

الف. مانع عقلی

ب. مانع شرعی

عنصر نهم: تعلق یافتن اجاره به «موصوف در ذمه <<

عنصر دهم: معدوم بودن منافع در حین عقد

عنصر یازدهم: وجود خارجی داشتن اعیان در حین

عقد

منابع