لینک پرداخت و دانلود *پایین مطلب*
فرمت فایل:Word (قابل ویرایش و آماده پرینت)
تعداددصفحه:35
- مقدمه :
بشر دارای زندگی اجتماعی است. لازمه زندگی اجتماعی مجاورت و مشارکت با سایرین است. لذا تدوین پارهای از مفاهیم و رعایت بعضی قوانین از ضروریات زندگی اجتماعی می‌باشد. از جمله این مفاهیم می‌توان به حقوقی که اشخاص نسبت به املاک خود و سایرین دارند اشاره کرد. اهمیت رعایت حقو ق همسایگان به قدری است که پیامبر اکرم (ص) میفرماید : للجار حق (همسایه حقی دارد) و در جایی دیگر میفرماید اذا اراد احدکم ان یبیع عقاره فلیعرضه علی جاره (وقتی کسی بخواهد خانه یا ملک خود را بفروشد باید نخست همسایه خویش پیشنهاد کند.)
در این مقال سعی شده تا آثار و احکام مربوط به ارتفاق ،املاک مجاور، حرائم املاک ، قوانین مربوط ، ضررهای نامتعارف همسایگی و همچنین محدودکننده های مالکیت مورد بحث و بررسی قرار گیرد.
حق ارتفاق در شهرسازی
مبحث اول : حق ارتفاق نسبت به ملک غیر
از آنجا که حق ارتفاق یکی از تبعات مالکیت می باشد در ابتدا به بررسی مالکیت تبعی می پردازیم:
- مالکیت تبعی ـ ثمرات و متعلقات اموال که طبعاً یا در نتیجه عملی حاصل شده باشد یا بالتبع مال مالک همان اموال می‌باشد همچنین است نما و محصول حاصل از زمین و نتایج حیوانات تحت شرایط مقرر بدین معنی که اگر نما یا حاصل از اصله (نهال) یا حبه (دانه) غیر حاصل شده باشد درخت و محصول مال صاحب اصله یا حبه خواهد بود اگرچه بدون رضایت صاحب زمین کاشته شده باشد.
- مالکیت فضا و قرار زمین ـ مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای محاذی آن است تا هر کجا با لارود و همچنین است نسبت به زیر زمین تا هر کجا که پائین رود به همین جهت دادن در، پنجره یا هر نوع خروجی از ملک مجاور به فضای خانه همسایه بدون اجازه ممنوع می‌باشد و در مورد داخل شدن شاخه و یا ریشه درخت در فضای خانه، یا زمین همسایه مالک درخت بایستی نسبت به عطف آن اقدام کند. در صورتیکه کسی در دیوار اختصاصی خود در مجاورت ملک همسایه روزنه یا شبکه ایجاد کند همسایه می‌تواند جلو شبکه و روزنه مانع ایجاد کند. با وجود موارد یاد شده مالکیت حقی نامحدود نیست و حدودی برای آن مقرر شده است. حدود دیگر مالکیت را می‌توان به دو دسته تقسیم کرد:
حق ارتفاق در شهرسازی
(الف) حدودی که مبتنی بر قاعدة لاضرر است و (ب) حدودی که برای حفظ منافع عمومی به موجب قوانین خاص مقرر شده است.
الف ـ حدودی که مبتنی بر قاعدة لاضرر است
این قاعده از حدیث نبوی لاضرر و لاضرار فی الاسلام گرفته شده است. در مواردی که تصرف مالک در مال خود به موجب نقص خاصی منع نشده است و تصرف اصولاً جزء لوازم حق و از لحاظ نوعی داخل در قلمرو اعمال حق است، مالک نباید در مال خود تصرفی کند که از آن زیانی به دیگری برسد. چنین تصرفی در اصطلاح حقوقی سوء استفاده از حق نامیده می‌شود. در حقوق ما نیز اصل چهلم قانون اساسی سوء استفاده از حق را ممنوع اعلام کرده است. در این اصل چنین می‌خوانیم: «هیچکس نمی‌تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد». با وجود این، اصل چهلم قانون اساسی معیار تشخیص سوء استفاده از حق را به دست نمی‌دهد.
به موجب مادة 132 این قانون: «کسی نمی‌تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود، مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد». گرچه این ماده ناظر به تصرفی است که مالک در مال غیرمنقول خود می‌کند و از آن زیانی به همسایه وارد می‌شود، لیکن می‌توان، بنا بر وحدت ملاک، و با توجه به اصل 40 قانون اساسی حکم آن را به کلیة تصرفات زیان‌آور مالک (اعم از اینکه مال، غیرمنقول یا منقول باشد و اعم از اینکه ضرر به همسایه وارد شود یا به دیگری) گسترش داد،
حق ارتفاق در شهرسازی
مشروط بر اینکه شرایط مندرج در مادة 132 در آن جمع باشد. حتی می‌توان قاعدة مذکور را به حقوق دیگر (غیر از مالکیت) تعمیم داد و قاعدة کلی «سوء استفاده از حق» را از آن به دست آورد. اطلاق به اصل 40
قانون اساسی مؤید این نظر است. قاعدة لاضرر نیز که مأخذ این حکم است یک قاعده کلی است و اخصتاص به مورد مذکور در مادة 132 ندارد.
تصرفات زیان‌آور مالک همیشه موجب مسئولیت او نیست، بلکه وی می‌تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم ضرر غیر باشد، به شرط اینکه:
اولاً، تصرف به قدر متعارف باشد. برای تشخیص اینکه تصرف به قدر متعارف است یا نه باید به عرف محل مراجعه کرد. ممکن است ساختن عمارت 5 طبقه در محلی متعارف و در محلی دیگر غیرمتعارف محسوب شود. آب دادن مکرر به باغچه با فاصله‌های کوتاه که به دیوار خانة همسایه زیان رساند ممکن است غیرمتعارف به شمار آید. البته اگر مقررات آمره‌ای وجود داشته باشد، بر عرف مقدم خواهد شد و رعایت آن الزامی است، چنانکه در مقررات شهرداری محدودیتهایی از نظر طبقات ساختمان (تراکم) پیش‌بینی شده است.
تحقیق حق ارتفاق نسبت به ملک غیر و در احکام و آثار املاک نسبت به املاک مجاور