بشر دارای زندگی اجتماعی است. لازمه زندگی اجتماعی مجاورت و مشارکت با سایرین است. لذا تدوین پارهای از مفاهیم و رعایت بعضی قوانین از ضروریات زندگی اجتماعی میباشد. از جمله این مفاهیم می‌توان به حقوقی که اشخاص نسبت به املاک خود و سایرین دارند اشاره کرد. اهمیت رعایت حقو ق همسایگان به قدری است که پیامبر اکرم (ص) میفرماید : للجار حق (همسایه حقی دارد) و در جایی دیگر میفرماید اذا اراد احدکم ان یبیع عقاره فلیعرضه علی جاره (وقتی کسی بخواهد خانه یا ملک خود را بفروشد باید نخست همسایه خویش پیشنهاد کند.)
در این مقال سعی شده تا آثار و احکام مربوط به ارتفاق ،املاک مجاور، حرائم املاک ، قوانین مربوط ، ضررهای نامتعارف همسایگی و همچنین محدودکننده های مالکیت مورد بحث و بررسی قرار گیرد.
حق ارتفاق در شهرسازی
مبحث اول : حق ارتفاق نسبت به ملک غیر
از آنجا که حق ارتفاق یکی از تبعات مالکیت می باشد در ابتدا به بررسی مالکیت تبعی می پردازیم:
مالکیت تبعی ـ ثمرات و متعلقات اموال که طبعاً یا در نتیجه عملی حاصل شده باشد یا بالتبع مال مالک همان اموال میباشد همچنین است نما و محصول حاصل از زمین و نتایج حیوانات تحت شرایط مقرر بدین معنی که اگر نما یا حاصل از اصله (نهال) یا حبه (دانه) غیر حاصل شده باشد درخت و محصول مال صاحب اصله یا حبه خواهد بود اگرچه بدون رضایت صاحب زمین کاشته شده باشد.
مالکیت فضا و قرار زمین ـ مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای محاذی آن است تا هر کجا با لارود و همچنین است نسبت به زیر زمین تا هر کجا که پائین رود به همین جهت دادن در، پنجره یا هر نوع خروجی از ملک مجاور به فضای خانه همسایه بدون اجازه ممنوع میباشد و در مورد داخل شدن شاخه و یا ریشه درخت در فضای خانه، یا زمین همسایه مالک درخت بایستی نسبت به عطف آن اقدام کند. در صورتیکه کسی در دیوار اختصاصی خود در مجاورت ملک همسایه روزنه یا شبکه ایجاد کند همسایه میتواند جلو شبکه و روزنه مانع ایجاد کند. با وجود موارد یاد شده مالکیت حقی نامحدود نیست و حدودی برای آن مقرر شده است. حدود دیگر مالکیت را می‌توان به دو دسته تقسیم کرد:
حق ارتفاق در شهرسازی
(الف) حدودی که مبتنی بر قاعدة لاضرر است و (ب) حدودی که برای حفظ منافع عمومی به موجب قوانین خاص مقرر شده است.
الف ـ حدودی که مبتنی بر قاعدة لاضرر است
این قاعده از حدیث نبوی لاضرر و لاضرار فی الاسلام گرفته شده است. در مواردی که تصرف مالک در مال خود به موجب نقص خاصی منع نشده است و تصرف اصولاً جزء لوازم حق و از لحاظ نوعی داخل در قلمرو اعمال حق است، مالک نباید در مال خود تصرفی کند که از آن زیانی به دیگری برسد. چنین تصرفی در اصطلاح حقوقی سوء استفاده از حق نامیده میشود. در حقوق ما نیز اصل چهلم قانون اساسی سوء استفاده از حق را ممنوع اعلام کرده است. در این اصل چنین می‌خوانیم: «هیچکس نمی‌تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد». با وجود این، اصل چهلم قانون اساسی معیار تشخیص سوء استفاده از حق را به دست نمی‌دهد.
به موجب مادة 132 این قانون: «کسی نمی‌تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود، مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد». گرچه این ماده ناظر به تصرفی است که مالک در مال غیرمنقول خود می‌کند و از آن زیانی به همسایه وارد میشود، لیکن می‌توان، بنا بر وحدت ملاک، و با توجه به اصل 40 قانون اساسی حکم آن را به کلیة تصرفات زیان‌آور مالک (اعم از اینکه مال، غیرمنقول یا منقول باشد و اعم از اینکه ضرر به همسایه وارد شود یا به دیگری) گسترش داد،
حق ارتفاق در شهرسازی
مشروط بر اینکه شرایط مندرج در مادة 132 در آن جمع باشد. حتی می‌توان قاعدة مذکور را به حقوق دیگر (غیر از مالکیت) تعمیم داد و قاعدة کلی «سوء استفاده از حق» را از آن به دست آورد. اطلاق به اصل 40
قانون اساسی مؤید این نظر است. قاعدة لاضرر نیز که مأخذ این حکم است یک قاعده کلی است و اخصتاص به مورد مذکور در مادة 132 ندارد.
تصرفات زیان‌آور مالک همیشه موجب مسئولیت او نیست، بلکه وی میتواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم ضرر غیر باشد، به شرط اینکه:
اولاً، تصرف به قدر متعارف باشد. برای تشخیص اینکه تصرف به قدر متعارف است یا نه باید به عرف محل مراجعه کرد. ممکن است ساختن عمارت 5 طبقه در محلی متعارف و در محلی دیگر غیرمتعارف محسوب شود. آب دادن مکرر به باغچه با فاصله‌های کوتاه که به دیوار خانة همسایه زیان رساند ممکن است غیرمتعارف به شمار آید. البته اگر مقررات آمره‌ای وجود داشته باشد، بر عرف مقدم خواهد شد و رعایت آن الزامی است، چنانکه در مقررات شهرداری محدودیتهایی از نظر طبقات ساختمان (تراکم) پیش‌بینی شده است.
ثانیاً، تصرف برای رفع حاجت یا رفع ضرر از مالک باشد، چنانکه کسی برای رفع احتیاج چاهی در حدود متعارف در ملک خود بکند و از آن ضرری به همسایه برسد، یا آنکه برای رفع ضرر از خود، گله گوسفند را از ملک خویش دور سازد و در نتیجه گله به ملک دیگری وارد شده، خسارتی وارد آورد.
حق ارتفاق در شهرسازی
بنابراین، اگر مالک در ملک خود تصرفی کند که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد و از آن خسارتی به غیر وارد آید مسئول نیست. اما اگر تصرف زیان‌آور وی واجد دو شرط مذکور
نباشد، چنانکه به قصد اضرار و بدون احتیاج چاهی در ملک خود، در مجاورت دیوار همسایه، بکند و موجب خرابی آن گردد، مسئول و مکلف به جبران خسارت است.
سوء استفاده از حق نه تنها موجب مسئولیت مدنی است، بلکه زیان دیده میتواند، علاوه بر جبران خسارت، از بین بردن منبع ضرر و جلوگیری از ادامة خسارت را نیز از دادگاه بخواهد، چنانکه پرکردن چاه یا تعمیر مجرای آبی را که باعث ضرر شده است تقاضا کند. رویة قضائی مؤید این نظر است.
ب ـ حدودی که برای حفظ منافع عمومی به موجب قوانین خاص مقرر شده است.
در قدیم، مالکیت فردی را حقی مقدس می‌شمردند و قانونگذاران از تجاوز به آن بیم داشتند و سلب آن را، به ویژه بدون پرداخت قیمت عادله، مخالف حقوق فطری می‌دانستند. لیکن قانونگذار جدید در راه مصالح اجتماعی و برای حفظ منافع عمومی، در موارد بسیاری، تصرفات مالک را محدود و حتی سلب مالکیت را تجویز کرده است. قوانین و مقررات خاصی در موضوعات مختلف، از قبیل اصلاحات ارضی، ملی شدن جنگلها و مراتع، سهیم شدن کارگران رد سود کارخانه‌ها، حفظ و حراست آبهای سطحی و زیرزمینی،
حق ارتفاق در شهرسازی
بهره‌برداری از معادن، روابط مالک و مستأجر، حفظ آثار ملی، توسعة معابر و غیر اینها، اختیارات مالک را محدود و یا سلب مالکیت را در راه مصلحت عمومی پیش‌بینی کرده است.
تعریف حق ارتفاق :
ماده 93 ـ ارتفاق ، حقی است برای شخص، در ملک دیگری. ارتفاق از کلمه رفق (به فتح رأ ی )به معنی مدارا مشتق می شود و به این حق ارتفاق گفته شده برای اینکه مالک ملک باید با صاحب حق ارتفاق به وفق ومدارا رفتار کند و جلوگیری از استفاده او ننماید . حق ارتفاق در اصطلاح، حق کسى است در ملک دیگرى براى کمال استفاده از ملک خود؛ مانند آنکه باغى در مجاورت خانه دیگرى است و مالک باغ، براى سیراب نمودن درختان باغ خود، حق بردن آب از خانه همسایه داشته باشد. حق ارتفاق گاهى جنبه مثبت دارد؛ مانند حق شرب، حق عبور، حق فاضلآب، حق ناودان و حق پنجره، و گاه نیز جنبه منفى دارد؛ مانند حق عدم ساختمان و حق عدم بالا بردن بنا بیش از دو طبقه و... هر مالکى مىتواند آزادانه در ملک خود، هر گونه حق ارتفاقى را به طور رایگان و یا دربرابر عوض، براى مالک ملک دیگر قرار دهد.حق ارتفاق شامل حق انتفاع نیز می شود . حق انتفاع که از کلمه نفع می آید به معنی سود بردن از ملکی است البته با عقد قرار داد . مثلا ّ اگر شخصی ملکش را اجاره دهد از آن ملک منتفع شده است .
حق ارتفاق در شهرسازی
بالحاظ تعریف مندرج در قانون مدنی بنظر میرسد حق ارتفاق تفاوتی با حق انتفاع ندارد در حالیکه بین این دو حق تفاوتهائی وجود دارد که از جمله عبارتست از:
1ـ حق ارتفاق بنفع ملک دیگر برقرار میشود لذا تابع ملک میباشد در حالیکه حق انتفاع بنفع شخص برقرار میشود و به لحاظ استقلال قابل نقل و انتقال و بازداشت میباشد.
2ـ حق ارتفاق به تبع ملک منتقل می‌گردد لکن حق انتفاع حقی مستقل میباشد.یعنی اگر کسی خانه ای را که درای حق ارتفاق است بفروشد حق از آن صلب نمی شود و به شخص خریدار بعدی واگذار می شود.
3ـ حق ارتفاق بر منحصراً غیر منقول (زمین) برقرار میشود ولی برقراری حق انتفاع در مورد اموال منقول نیز ممکن میباشد.
4ـ حق ارتفاق برای کمال استفاده از ملک صاحب حق است ولی حق انتفاع مستقیماً برای استفاده شخصی متنفع برقرار میشود.
5ـ حق ارتفاق دائم است ولی حق انتفاع جز در مورد حبس موید موقت میباشد.
مصادیق عمده حق ارتفاق از جمله عبارتست از: حق العبور، حق المجری، حق پنجره و روزنه و شبکه، حق الشرب، حق منظره، حق ناودان و حق مجرای فاضلاب.
حق ارتفاق در شهرسازی
حق ارتفاق محدودیتی است نسبت به حق مالکیت صاحب ملکی که حق ارتفاق بر علیه آن برقرار شده است. ارتفاق بموجب اذن (اجاره) نیز میتواند برقرار شود و در اینصورت اذن دهنده در هر زمان میتواند از اذن خود رجوع کند.یعنی قرار داد را فسق کند.
حق ارتفاق بوسیله عقد (قرار داد)برقرار می شود:
بر اساس ماده 94 ـ صاحبان املاک می‌توانند در ملک خود هر حقی را که‌بخواهند نسبت به دیگری قرار دهند در این صورت، کیفیت‌استحقاق ، تابع قرارداد و عقدیست که مطابق آن، حق داده شده است.
بر اساس این ماده قانون هر مالکی می تواند آزادانه در ملک خود هرگونه حق ارتفاقی که می خواهد مجاناً و یا در مقابل عوضی برای مالک ملک دیگری قرار دهد و هیچکس حق ندارد بدون اجازه مالک در ملک او تصرفی نماید.و به همین دلیل در ماده 99 گفته شده است که " هیچ کس حق ندارد ناودان خود را بطرف ملک دیگری بگذاردیا آب باران از بام خود به بام یا ملک همسایه جاری کند و یا برف‌بریزد مگر به اذن او".
عقد بودن حق ارتفاق از این جهت است که در این حق دو طرف وجود دارد یک صاحب مال و دوم منتفع. حال طبق ماده ۹۸ ق.م اگر کسی حق عبور در ملک غیر ندارد ولی صاحب ملک اذن داده باشد که از ملک
حق ارتفاق در شهرسازی
او عبور کند هر وقت بخواهد می تواند از اذن خود رجوع کرده و مانع عبور او بشود و همچنین است سایر ارتفاقات .
تصرف در حق ارتفاق:
مالک نمىتواند با تصرف در ملک خود موجب تضییع حق دیگرى یا وقفه افتادن در استفاده او از ارتفاق گردد. ازاین رو، ماده 106 ق.م. تصریح مىکند:
«مالک ملکى که مورد حق الارتفاق غیراست، نمىتواند در ملک خود تصرفاتى نماید که باعث تضییع یاتعطیل حق مزبور باشد، مگر با اجازه صاحب حق...».
و تصرف در اعمال ارتفاق دلیل بر دارا بودن آن است یعنی اگر کسی فقط ادعا کند که در ملکی حق ارتفاق دارد ادعای وی قابل قبول است مگر اینکه عدم استحقاق او معلوم شود یعنی عمل او غاصبانه بوده است مثلاً «هرگاه زمین یا خانه کسى، مجراى فاضل آب یا آب باران زمین یاخانه دیگرى بوده است، صاحب آن خانه یا زمین نمىتواند جلوگیرى از آن کند، مگر در صورتى که عدم استحقاق او معلوم شود یعنی موجب ضرر مالک عین گردد.»
حق ارتفاق در شهرسازی
قانون مدنی می گوئید:ماده 95 ـ هرگاه زمین یا خانة کسی مجرای فاضلاب یا آب باران زمین یاخانه دیگری بوده است صاحب آن خانه یا زمین نمی‌تواند جلوگیری‌از آن کند مگر در صورتی که عدم استحقاق او معلوم شود.
و همچنین در ماده 97 می گوئید: هرگاه کسی از قدیم در خانه یا ملک دیگری مجرای آب به‌ملک خود یا حق مرور داشته، صاحب‌خانه یا ملک نمی‌تواند مانع‌آب‌بردن یا عبور او از ملک خود شود و همچنین است سایر حقوق از قبیل حق داشتن در و شبکه و ناودان و حق شرب و غیره.
اذن در استفاده از ارتفاق:
اذن در ارتفاق احتیاج به قبول ندارد یعنی احتیاج به قرارداد ندارد . مالک می تواند بدون آنکه قرار دادی ببندد حق ارتفاق در ملک خود را به دیگری واگذار نمایید و در واقع اذن ارتفاق معین از ملک خود را میدهد.
حال طبق ماده ۹۸ ق.م اگر کسی حق عبور در ملک غیر ندارد ولی صاحب ملک اذن داده باشد که از ملک او عبور کند هر وقت بخواهد می تواند از اذن خود رجوع کرده و مانع عبور او بشود و همچنین است سایر ارتفاقات .
حق ارتفاق در شهرسازی
تفاوتهاى حق ارتفاق، با اذن : 1 - حق ارتفاق از توافق اراده طرفین عقد حاصل مىشود و اراده مالک، به تنهایى در تحقق آن مؤثر نبوده، و قبول کسى که از حق ارتفاق بهره مىبرد نیز لازم است. در حالى که اذن به اراده اذن دهنده واقع مىشود و قبول یا رد مأذون در حدوث یا بقاى آن نقشى ندارد.
2 - حق ارتفاق، دائمى و همیشگى است. بنابراین، مالک نمىتواند مانع استفاده دیگرىاز ارتفاق خود شود.
در مقابل، اذن قابل رجوع است و کسى که به دیگرى در استفاده از ارتفاق معینى اذن داده است، هرگاه بخواهد مىتواند از اذن خویش رجوع کند؛ به همین خاطر است که ماده 98 ق.م. پس از بیان مطلب فوق، آن را در قالب یک اصل به تمامى ارتفاقات تسرى داده، مىگوید:
«اگر کسى حق عبور در ملک غیر ندارد، ولى صاحب ملک اذن داده باشد که از ملک او عبور کند، هر وقت بخواهد مىتواند از اذن خود رجوع کرده و مانع عبور او شود و همچنین است سایر ارتفاقات».
و نیز ماده 108 ق.م. آن را به صورت قاعده، این چنین بیان مىکند:
«در تمام مواردى که انتفاع کسى ازملک دیگرى به موجب اذن محض باشد، مالک مىتواند هر وقت بخواهد از اذن خود رجوع کند، مگر اینکه مانع قانونى موجود باشد».
3 - موضوع حق ارتفاق، فقط مال غیر منقول است، در حالىکه موضوع اذن نه تنها به مال غیرمنقول اختصاص ندارد، بلکه غیر مال را نیز شامل مىشود.
حق ارتفاق در شهرسازی
باید توجه کرد که اثر اذن ایجاد اباحه است نه التزام یعنی التزام نمیکند و می تواند از اذن خود برگردد و به همین جهت می توان از اذن رجوع کرد، گاه بدون اینکه قراردادی بسته شود ، مالک به دیگری اذن می دهد که از ملک او استفاده کند . در اینگونه موارد هیچ حقی به سود ماذون ایجاد نمی شود و مالک نیز ملزم نیست وسایل استفاده او را فراهم کند و بر اذن خود باقی بماند مگر منظور دو طرف بر قراری حق ارتقاق باشد و این دو اراده به خاطر ایجاد حق با هم موافق شود نتیجه قرارداد ایجاد حق است و مالک نمی تواند از عهد خود عدول کند.ولی اگر مقصود مالک ایجاد تکلیف برای خود نباشد ،اثر اذن او فقط مباح ساختن تصرف ماذون است و مالک هیچ الزامی در نگهداری اذن ندارد . ماد۰ ۱۰۸ ق.م می افزاید در تمام مواردی که انتفاع کسی از ملک دیگری به موجب اذن محض باشد مالک می تواند هر وقت بخواهد از اذن خود رجوع کند مگر اینکه مانع قانونی موجود باشد، آن امکان ندارد .
مواردی که از اذن نمی توان رجوع کرد :
1. موردی که رجوع مالک مستلزم انجام دادن کاری باشد که به حکم قانون ممنوع است . یعنی مثلاً پیس از دفن مرده مالک زمین نمی تواند از اذن خود رجوع کرده و بخواهد که نبش قبر صورت گیرد.زیرا طبق ماده 206 قانون کیفر همگانی نبش قبر جرم می باشد.
2. در صورتی که مالک حق رجوع را از خود سلب کرده باشد.
حق ارتفاق در شهرسازی
حال سوال قابل توجه آن است که اگر حق ارتفاق حق تبعی ملک حساب می شود و اگر این حق با انتقال املاک به اشخاص نیز منتقل می شود پس چگونه است که قانون مدنی در ماده ۹۸ ذکر کرده است که صاحب اذن می تواند از اذن خود برگردد و همچنین در سایر ارتفاقات . این در حالی است که ارتفاق حق است نه اذن پس چگونه است که قانون تصریح کرده صاحب حق اذن می تواند از حق ارتفاق خود رجوع کند . و آیا طبق این ماده اگر ضرر و زیانی به منتفع برسد ضامن خواهد بود یا خیر؟
در اصل ۴۰ قانون اساسی آمده است که : هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد .و همچنین در ماده ۳۲۸ق.م آمده هر کس مال غیر را تلف کند ضامن آن است وباید مثل یا قیمت آن را بدهد اعم از اینکه از روی عمد تلف کرده باشد یا بدون عمد و اعم از اینکه عین باشد یا منفعت و اگر آن را ناقص یا معیوب کند ضامن نقص قیمت آن مال است حال اگر طبق ماده ۱۲۰ق.م کسی اذن دهد تا صاحب ملکی سر تیر خود را روی دیوار اختصاصی او بنا نهد و ملک خود را بالا برد و صاحب اذن از اذن خود برگردد و به مال آسیبی برسد ضامن نیست در حالی که طبق ماده ۳۲۹ق.م باید آن را به مثل صورت اول بنا نماید و اگر ممکن نباشد باید از عهده قیمت برآید هرچند برخی از حقوقدانان معتقدند چون صاحب ملک اذن داده و رجوع کرده دینی بر گردن ندارد اما به نظر میرسد به علت آنکه خسارات کلی را به ماذون وارد ساخته می بایست جبران خسارت ماذون را نماید و از عهده آن برآید همچنین
حق ارتفاق در شهرسازی
در ماده ۳۳۱ ق.م هر کس سبب تلف مالی بشود باید مثل یا قیمت آن را بدهد و اگر سبب نقص یا عیب آن شده باشد باید از عهده نقص قیمت آن برآید .
تکالیف مالک:
طبق ماده 106 قانون مدنی مالک ملکی که مورد حق الرتفاق غیر است نمی تواند در ملک خود تصرفاتی نماید که باعث تضییع یا تعطیل حق مزبور باشد مگر با اجازه صاحب حق .
منظور ازتضییع حق از بین بردن حق است. مثلاُ در یک خانه قدیمی پنجره ای رو به زمین کناری قرار دارد و مالک زمین مجاور با ساختمان سازی جلو پنجره ساختمان صاحب حق را بگیرد و حق او را ضایع کند.
و منظور از تعطیل این است که مالک کاری بکند که فرد دارا ی حق ارتفاق تا مدتی نتواند از حق خود استفاده کند . یعنی مثلاً فرد مالکی در اثر ریختن آجر و مصالح ساختمانی معبر را طوری سد نماید که صاحب حق العبور نتواند از آن راه بگذرد و پس از مدتی مصالح را جمع کند.
در دو مورد بالا مالک مسئول خسارات دارنده حق ارتفاق می باشد.
به غیر از ماده 106 که در بالا ذکر شد در ماده 101 نیز دراین باره صحبت شده است.
حق ارتفاق در شهرسازی
ماده 101 ـ هرگاه کسی از آبی که ملک دیگری است بنحوی از انحاء،حق انتفاع داشته باشد از قبیل دایرکردن آسیا و امثال آن، صاحب آن‌نمی‌تواند مجری را تغییر دهد بنحوی که مانع از استفاده حق دیگری‌باشد.
تکالیف صاحب حق ارتفاق:
صاحب حق ارتفاق نمی تواند بیشتر از مواردی که در قرار داد ذکر شده یا عرف محل اقتضا می نماید از حق ارتفاق خود استفاده نماید.مثلاً فردی صاحب حق ناودان در حیاط ملک مجاور است و علاوه بر آب باران سایر آب های حاصل شستشوی خانگی و... را به حیاط مجاور بریزد. در این صورت از حق خود عدول کرده و در این مورد ماده 107 قانون مدنی می گوید: تصرفات صاحب‌حق در ملک‌غیر که متعلق حق‌اوست بایدبه‌اندازه‌ای باشد که قرار داده‌اند و یا به مقدار متعارف و آنچه‌ضرورت انتفاع، اقتضاء می‌کند.
فرمت این مقاله به صورت Word و با قابلیت ویرایش میباشد
تعداد صفحات این مقاله 35 صفحه
پس از پرداخت ، میتوانید مقاله را به صورت انلاین دانلود کنید
دانلود مقاله حق ارتفاق در شهرسازی